Cư dân tòa nhà cao nhất Hà Nội Keangnam thua kiện

TTO - Sáng 17-6, sau năm ngày nghỉ nghị án, TAND quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) đã tuyên án bác đơn khởi kiện của bà T.V.T. với Công ty TNHH một thành viên Keangnam - Vina về việc tính diện tích căn hộ chung cư. 

Bà Lê Xuân Hoa (đại diện nguyên đơn, ngồi bàn bên phải) và bị đơn (bàn bên phải) tại tòa ngày 12-6 - Ảnh: T.L.

Tòa cũng không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty Keangnam - Vina yêu cầu bà T. bồi thường hơn 3,2 tỉ đồng tiền bồi thường do hợp đồng mua bán căn hộ bị chậm thanh toán.

Trước đó, ngày 9-3-2012, bà T.V.T. đã có đơn khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm đề nghị tòa án tuyên hủy toàn bộ hợp đồng bán căn hộ số A710 được ký giữa bà và Công ty Keangnam.

Theo đơn khởi kiện, tháng 12-2009 bà T. đã ký hợp đồng mua bán căn hộ A710 với Công ty Keangnam.

Căn hộ có tổng diện tích 118,75m², giá bán 319.394 USD. Tuy nhiên sau khi nộp tiền căn hộ lần 3, bà T. phát hiện việc chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng ngoại tệ là vi phạm quy định pháp luật về quản lý ngoại hối.

Khi căn hộ đã được hoàn tất trên thực tế, bà T. đến xem thì phát hiện căn hộ được hình thành không đúng với nội dung trong hợp đồng.

Cụ thể hợp đồng ghi rõ phần diện tích căn hộ là 118,75m² với phương pháp đo từ tim tường đến tim tường và diện tích sử dụng trên thực tế của căn hộ là không thay đổi.

Nhưng nếu theo cách đo từ tim tường đến tim tường không bao gồm phần diện tích thuộc sở hữu chung (tường, cột, khung chịu lực, hộp kỹ thuật) thì căn hộ của bà T. chỉ còn 103,74m².

Diện tích bị thiếu so với trong hợp đồng là 15,01m².

Cho rằng toàn bộ diện tích căn hộ mà mình đã trả tiền phải thuộc sở hữu riêng nhưng Keangnam lại tính toàn bộ diện tích thuộc sở hữu chung của tòa nhà để bán cho khách hàng, bà T. đã nộp đơn khởi kiện ra tòa án.

Tại đơn khởi kiện, bà T. đề nghị tòa án tuyên hủy hợp đồng bán căn hộ giữa bà và Keangnam, buộc Keangnam phải hoàn trả cho bà toàn bộ số tiền căn hộ đã thanh toán hơn 800 triệu đồng.

Theo tòa, việc Keangnam quy định giá trên hợp đồng mua bán căn hộ bằng USD vi phạm điều 22 pháp lệnh ngoại hối.

Tuy nhiên, căn cứ vào nghị quyết 04 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì nếu nội dung hợp đồng kinh tế có thỏa thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi một hoặc các bên không có chức năng thanh toán bằng ngoại tệ nhưng sau đó các bên thỏa thuận thanh toán bằng VND thì giao dịch đó không bị vô hiệu toàn bộ.

Về cách tính diện tích, HĐXX nhận định các bên lựa chọn cách tính từ tim tường đến tim tường theo thông tư 01/2009 và tổng diện tích căn hộ được tính bằng cách đo từ tim tường bao ngoài căn hộ và tim tường ngăn cách giữa các căn hộ.

Hình ảnh thực tế của căn hộ mẫu có thể hiện căn hộ có cột chịu lực, có hộp kỹ thuật số, hộp phòng cháy chữa cháy, phòng bếp, phòng ăn… nguyên đơn được xem và không có ý kiến gì về diện tích căn hộ nên đã ký hợp đồng.

Do vậy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về cách tính thông thủy mà cách tính diện tích căn hộ là cách đo tim tường như trong hợp đồng.

HĐXX khẳng định hợp đồng mua bán không vô hiệu toàn bộ, phù hợp với tinh thần của nghị quyết 04 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao. Do hợp đồng quy định giá căn hộ bằng ngoại tệ không phù hợp nên cần xác định lại giá căn hộ sang VND tại thời điểm ký kết là 5,902 tỉ đồng.

Xét yêu cầu phản tố của bị đơn, HĐXX cho rằng bị đơn ký hợp đồng mua bán nhà bằng USD là vi phạm quy định quản lý ngoại hối, vì vậy bà T. tạm dừng thanh toán chờ bị đơn điều chỉnh giá căn hộ cho phù hợp quy định.

Vì các lẽ trên, HĐXX tuyên không chấp nhận đơn khởi kiện của bà T.V.T. về yêu cầu hủy hợp đồng bán căn hộ A710, đồng thời không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Bà Lê Xuân Hoa, đại diện nguyên đơn, và bị đơn nghe tuyên án tại tòa sáng 17-6 - Ảnh: T.L.

http://tuoitre.vn/tin/phap-luat/20150617/cu-dan-toa-nha-cao-nhat-ha-noi-keangnam-thua-kien/762918.html

Xem tiếp

"Chuyển chủ" toàn bộ tiền quỹ bảo trì chung cư?

Phương án cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý kinh phí bảo trì chung cư…tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã nhận sự lắc đầu của hầu hết cư dân.

Báo điện tử Infonet đã có bài viết với tiêu đề: "Tiền chùa" ở chung cư: Ôm trăm tỷ, "nhả" nhỏ giọt để phản ánh vấn đề con số 2% quỹ bảo trì thu được tại mỗi khu chung cư lên tới vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng nhưng nhiều khu chung cư bị các chủ dự án “ôm tất” hoặc chỉ chịu “nhả” nhỏ giọt cho qua chuyện.

Quỹ bảo trì đã được Luật Nhà ở năm 2005 quy định, việc quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về Ban quản trị chung cư. Ban này được bầu ra từ hội nghị chung cư, được sự công nhận hợp pháp của chính quyền địa phương. Việc sử dụng kinh phí này phải được sự thống nhất của cư dân.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lại mới thay đổi quy định trên theo hướng khác. Cụ thể, tại Điều 105 nêu: Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại đang hoạt động trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho các nhà chung cư trên địa bàn.

Sau khi thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí này vào tài khoản do cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện lập.

Khi phát sinh công việc cần bảo trì theo kế hoạch đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, Ban quản trị nhà chung cư chủ trì, phối hợp với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư lập dự toán kinh phí cho các công việc cần bảo trì và có văn bản kèm theo dự toán kinh phí bảo trì này gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi đang quản lý kinh phí bảo trì. Khi nhận được đề nghị giải ngân kinh phí của Ban quản trị nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện phải có văn bản đề nghị ngân hàng nơi quản lý kinh phí bảo trì thực hiện giải ngân khoản kinh phí này.

Trước sự thay đổi "chuyển cho cấp huyện quản lý quỹ bảo trì chung cư", nhiều đại diện cư dân, đơn vị quản lý tòa nhà cũng như luật sư đều thể hiện sự không đồng tình.

Ông Đặng Trọng Hiếu, Trưởng Ban quản trị khu căn hộ Sky City (88 Láng Hạ, Hà Nội) cho rằng, làm như thế thì càng mất thời gian cho cư dân khi xảy ra sự cố cần khắc phục, bảo trì hạng mục công trình. Chẳng hạn, thang máy trục trặc cần xử lý ngay nhưng lại phải chờ cơ quan quản lý phê duyệt, làm công văn đề nghị ngân hàng giải ngân thì phức tạp, mất thời gian không cần thiết.

Việc quản lý quỹ bảo trì chung cư đang được đề ra hướng "cơ quan quản lý cấp huyện"
tham gia quản lý nhưng không được người dân đồng tình.

“Tốt nhất nên để Ban quản trị quản lý quỹ bảo trì này để người dân chủ động trong việc sửa chữa, bảo trì tòa nhà”, ông Hiếu cho hay.

Đại diện cư dân tòa nhà Keangnam (Phạm Hùng, Hà Nội), bà Trịnh Thúy Mai đề xuất: “Nhà nước chỉ cần quy định rõ một cơ quan hay ngân hàng đứng ra thu khoản quỹ bảo trì này rồi sau đó bàn giao lại cho Ban quản trị quản lý”.

Cho rằng quy định mới về quỹ bảo trì tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là không đúng luật, ông Nguyễn Hồng Minh – Tổng giám đốc công ty CP quản lý và khai thác tòa nhà PMC nhấn mạnh: Mỗi một chung cư là tài sản của người dân, quỹ bảo trì do dân đóng là của cư dân, không phải tiền của Nhà nước. Việc tuân thủ quy định phải bảo trì chung cư là điều bắt buộc đối với cư dân. Vì thế, nếu chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cư thì cơ quan quản lý cần phải có chế tài xử lý.

Ông Minh cho rằng: Nên để quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư quản lý và sử dụng nhưng cần phải có luật, có quy định cụ thể cho Ban quản trị hoạt động, điều hành quỹ bảo trì cho minh bạch.

“Ở các nước như Thái Lan, Nhật Bản, Singapore… đều thành lập Ban quản trị là pháp nhân đặc thù riêng, như một công ty sở hữu chung tất cả các tài sản sở hữu chung. Có luật điều chỉnh chi tiết số tiền quỹ bảo trì, tạm thời ban đầu đóng 2% theo giá nhà mua lúc đầu, nếu khi nào sử dụng hết thì cư dân tiếp tục đóng.

Đặc biệt, tại nhiều nước còn có quy định chặt chẽ: khi công trình không bảo trì, bảo dưỡng hàng năm thì không được Cục quản lý nhà cấp phép cho công trình đạt tiêu chuẩn thì dự án này không được quyền mua bán, hay cho thuê nhà…”, ông Minh dẫn chứng những điều chúng ta cần học tập.

Trao đổi với PV Infonet, Luật sư Phạm Ngọc Minh - Công ty Luật TNHH YouMe (Hà Nội) cho hay: Cần xác định rõ, phí bảo trì chung cư là tài sản của các chủ sở hữu chung cư. Do đó, các chủ sở hữu sẽ thông qua Ban quản trị nhà chung cư - người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ - quyết định (định đoạt) tài sản của chính họ.

Nếu dự thảo luật Nhà ở sửa đổi, giao cho một cơ quan quản lý Nhà nước quyền hạn “quản lý kinh phí bảo trì”, có nghĩa rằng đã can thiệp quá sâu, “hành chính hóa” các quan hệ dân sự và hạn chế quyền của người chủ sở hữu.

Mặt khác, dự thảo luật quy định “cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện”, chưa xác định rõ đó là đơn vị nào, có thể là Phòng quản lý đô thị. Tuy nhiên, có thể thấy, nếu dự thảo luật được thông qua phát sinh thêm chức năng, nhiệm vụ mới cho đơn vị này (quản lý quỹ). Hơn nữa, nếu địa bàn có nhiều nhà chung cư, đồng nghĩa “cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện” sẽ phải lập rất nhiều tài khoản để quản lý các quỹ, như vậy sẽ là quá ôm đồm, tạo ra khối lượng công việc không nhỏ cho các cơ quan này.

Luật sư Minh cho rằng: Theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì quyền của Ban quản trị khá rộng. Luật Nhà ở quy định “trách nhiệm” của chủ đầu tư, “trách nhiệm” cơ quan quản lý nhà nước để thành lập Ban quản trị cũng như tạo điều kiện thuận lợi để Ban quản trị hoạt động. Thế nhưng trên thực tế, quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư bị hạn chế rất nhiều. Có chung cư đã đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng không thể thành lập được Ban quản trị, hoặc có Ban quản trị nhưng bị “vô hiệu hóa”.

“Cơ quan báo chí, truyền thông, phản ánh những sự việc chủ đầu tư cố tình trì hoãn không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị, không bàn giao lại quỹ bảo trì cho Ban quản trị... dẫn tới nhiều tranh chấp căng thẳng giữa các bên, nhưng hầu như chưa có chủ đầu tư vi phạm bị áp dụng chế tài. Điều đó cho thấy, cơ quan quản lý nhà nước hiện vẫn chưa hoàn thành “trách nhiệm” được giao. Nếu tiếp tục giao thêm chức năng, nhiệm vụ mới như quản lý quỹ bảo trì thì các cơ quan này ngày càng quá tải, luật như vậy càng xa rời thực tiễn, khó có thể triển khai”, LS Minh phân tích.

Minh Thư
Nguồn: Info Net (23/05/2014)

Xem tiếp

"Tiền chùa" ở chung cư: Ôm trăm tỷ, "nhả" nhỏ giọt

Ban quản trị chung cư The Manor mới chỉ nhận được 1 tỷ đồng quỹ bảo trì.

Con số 2% quỹ bảo trì thu được tại mỗi khu chung cư lên tới vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng nhưng nhiều nơi bị các chủ dự án “ôm tất” hoặc chỉ chịu “nhả” nhỏ giọt cho qua chuyện…

"Ôm” tiền tỷ…. “nhả” nhỏ giọt

Mặc dù đã có quy định chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại, với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa chung cư vào sử dụng.

Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. Quỹ bảo trì này sẽ sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, dùng để sửa chữa khi phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.

Song, trên thực tế tại nhiều chung cư đã sử dụng nhiều năm nay thì vấn đề quỹ bảo trì chung cư lại không được thực hiện rành mạch như quy định khi chủ đầu tư cố “ôm” số tiền đã thu để hưởng lợi. Bởi lẽ, số tiền của quỹ bảo trì chung cư lên đến 2% giá trị các căn hộ được bán thì tại mỗi dự án có hàng trăm căn hộ, tổng số tiền quỹ này sẽ là con số không nhỏ.

Trao đổi với PV, bà Nguyễn Nhung Hạnh, Tổ trưởng dân phố khu căn hộ The Manor (Hà Nội) cho biết: Dù chủ đầu tư đã thu được 5,2 tỷ đồng từ 2% quỹ bảo trì của 58 căn hộ nhưng đến nay mới bàn giao cho BQT 1 tỷ đồng, số tiền còn lại đến nay vẫn “im hơi lặng tiếng”.

Sở dĩ đến nay dự án này vẫn chưa thu được hết tiền quỹ bảo trì là do tại thời điểm mua bán căn hộ năm 2003-2004 chưa có quy định này. Dự án có 450 căn hộ, nhưng chủ đầu tư mới thu được 58 căn. Hiện tại The Manor đã có số tài khoản quỹ bảo trì riêng tại ngân hàng BIDV, sau khi giải quyết được số tiền chủ đầu tư còn nợ, chưa bàn giao cho BQT khoảng 4 tỷ đồng thì các chủ căn hộ còn lại sẽ tiếp tục đóng.

“Dự án đã vận hành được 7 năm, đến nay có nhiều hạng mục cần bảo dưỡng, sửa chữa như: Hệ thống nước thải, chống thấm của tòa nhà; máy phát điện, hệ thống thang máy dù đã được bảo trì hàng tháng nhưng nay cũng cần bảo dưỡng, tu sửa để đảm bảo an toàn… nhưng chủ đầu tư vẫn “chây ì” không chịu bàn giao số tiền đã thu của các căn hộ cho BQT”.

Tại khu căn hộ Sky City (88 Láng Hạ, Hà Nội), ông Đặng Trọng Hiếu, Trưởng Ban quản trị cho hay: Sau nhiều kiến nghị, chủ đầu tư là Công ty TNHH Hanotex đã tạm chi một phần tiền phí bảo trì cho BQT là 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, ước tính số tiền quỹ bảo trì của cả dự án gồm 450 căn khoảng 45-50 tỷ đồng. Số tiền chính xác BQT cũng không thể nắm được do chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thực hiện quyết toán.

Ông Hiếu cho rắng: Với số tiền còn nợ khá lớn khoảng 30 tỷ đồng, chưa biết đến khi nào mới được chủ đầu tư bàn giao lại cho BQT nếu cơ quan chức năng không có chế tài cụ thể buộc chủ đầu tư phải nhanh chóng bàn giao khoản tiền quỹ bảo trì này.

“Hiện tại Sky City, khoản tiền quỹ bảo trì này đã được gửi vào 1 tài khoản ngân hàng, chỉ chi tiêu cho công việc liên quan đến bảo trì tòa nhà. Tài khoản này được quản lý theo cơ chế đồng chủ tài khoản cho Trưởng và phó BQT. Các hoạt động chi tiêu của tài khoản sẽ được thông báo tới tất cả thành viên của BQT để họ biết được mỗi đồng tiền được chi ra đều có sự giám sát của các thành viên. Cơ chế này khá chặt chẽ và đảm bảo quyền chủ động của người dân khi phải sửa chữa bất kỳ hạng mục nào của tòa nhà”, ông Hiếu cho biết thêm.

…. đến “ôm” hàng trăm tỷ không chịu “nhả” một đồng

Riêng tại dự án Keangnam trên đường Phạm Hùng (Hà Nội) dù đã có Ban quản trị (BQT) và đã nhiều lần có văn bản yêu cầu chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện quy định nhưng số tiền quỹ bảo trì vẫn chưa được bàn giao cho BQT đồng nào.

Theo bà Trịnh Thúy Mai, đại diện BQT cư dân Keangnam: theo tính toán, tổng số diện tích sàn căn hộ và thương mại của toà nhà khoảng 150.000 m2 và giá bán căn hộ là 2.800 USD/m2 thì phí bảo trì mà chủ đầu tư đã thu lên tới khoảng từ 190 đến 210 tỷ đồng.

Quỹ bảo trì tại chung cư Keangnam lên tới xấp xỉ 200 tỷ đồng
nhưng chủ đầu tư chưa chịu trả lại đồng nào cho ban quản trị chung cư.

Tuy nhiên, bà Mai cho hay : khi tiền đã nộp cho chủ đầu tư rồi, chờ họ chuyển cho BQT quản lý vô cùng khó khăn, dù đã nhiều lần họp, đề nghị bằng văn bản giấy tờ.

“Khi cư dân yêu cầu chủ đầu tư trả số tiền này về cho BQT để phục vụ cho việc bảo trì nhà, chủ đầu tư Keangnam Vina luôn tìm mọi lý do lẩn tránh, trì hoãn hoặc trả lời rất vòng vo, khó hiểu. Và cho đến nay, gần 200 tỷ đồng này đã đi đâu, được chủ đầu tư chi dùng vào việc gì cư dân hoàn toàn không biết. Công ty Keangnam Vina cho rằng, do cần phải báo cáo “Công ty mẹ”, nên chưa thể thực hiện được yêu cầu này”, bà Mai bức xúc.

Trước sự việc này bà Mai cho rằng: BQT tòa nhà gần như đã bất lực trước sự chây ì của chủ đầu tư. Bởi lẽ luật đề ra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì rất rõ ràng, nhưng lại không có chế tài cụ thể xử lý chủ đầu tư nên chủ đầu tư vẫn ngang nhiên tìm mọi cách chiếm dụng.

“Nhà nước cần quy định rõ một cơ quan hay ngân hàng đứng ra thu khoản này rồi sau đó bàn giao lại cho BQT”, bà Mai đề xuất.

Với số tiền quỹ bảo trì tại mỗi dự án chung cư lên tới từ vài chục tỷ đồng đến vài trăm tỷ đồng là khoản tiền không hề nhỏ. Thế nhưng với tình trạng bất chấp quy định, chủ đầu tư vẫn không chịu “nhả” số tiền này để bàn giao cho BQT tại các khu chung cư quản lý và sử dụng đúng mục đích thì việc người dân muốn có những chế tài chặt chẽ hơn để buộc chủ đầu tư phải bàn giao lại số tiền quỹ bảo trì là chính đáng.

Minh Thư

Nguồn: Info Net
(Ngày 19/05/2014)

Xem tiếp

Khoảng trống pháp lý trong sử dụng Quỹ bảo trì chung cư

Ở Hà Nội, việc đòi tiền quỹ bảo trì cũng rất khó khăn, chủ đầu tư thì tìm đủ lý do để trì hoãn việc bàn giao quỹ bảo trì. Các chung cư The Manor, Sky City, Keangnam,.. đã liên minh với nhau làm đơn kiến nghị tập thể quyết tâm đòi cho bằng được quỹ bảo trì chung cư.

Đơn kiến nghị tập thể của liên minh chung cư

Xem tiếp