Từng được nhắc tới là cứu cánh cho nhiều doanh nghiệp nhưng giờ, chung cư mini lại là cục nợ khó giải trên thị trường bất động sản (BĐS)!
Cuối năm 2012, giữa lúc thị trường BĐS gặp khó, hầu hết các phân khúc trên thị trường rơi vào trạng thái tê liệt thì các dự án chung cư mini vẫn duy trì được thanh khoản. Và với ưu thế vốn đầu tư ít, vòng quay vốn nhanh, nhiều doanh nghiệp đã tìm đến phân khúc này như một cứu cánh để duy trì hoạt động.
Qua trao đổi với một số công ty, doanh nghiệp kinh doanh BĐS vào thời điểm đó được biết, mức giá vào khoảng 800 triệu đến 1 tỉ đồng cho mỗi căn hộ khoảng 50m2 là khá hấp dẫn, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận người dân. Chủ một doanh nghiệp BĐS khi đó đã ví von rằng, chung cư mini chẳng khác nào “ánh sáng cuối đường hầm” - nó không chỉ giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động mà còn đảm bảo mang lại những nguồn thu nhất định.
Cái được của chung cư mini không chỉ nằm ở mức giá mà còn ở tính rủi ro. Không giống như các dự án nhà ở thương mại, giá thì cao (tuy mức giá của phân khúc nhà ở này cuối năm 2012 đã giảm đáng kể nhưng vẫn ở mức cao), rủi ro lớn (hầu hết các dự án BĐS đều rơi vào tình trạng chậm tiến độ, vốn thiếu…). Các dự án chung cư mini ngoài yếu tố về giá thấp hơn thì đã giải quyết cơ bản 2 rào cản là tiến độ và tính rủi ro của thị trường.
Lợi thế của chung cư mini là vậy nhưng cùng với sự đi xuống của thị trường, giá nhà ở thương mại giảm dần, từ 20 – 25 triệu/m2 giảm xuống 12 – 15 triệu/m2, thậm chí cá biệt có dự án giảm xuống tới 10 triệu/m2. Chung cư mini mất dần lợi thế. Những “khuyết điểm” vốn dĩ gắn liền với loại hình nhà ở này như nằm trong ngõ, điều kiện sống… nếu như trước đây được người tiêu dùng “nhắm mắt bỏ qua” thì này là tử huyệt. Thanh khoản xuống thấp vô hình chung đã đẩy nhiều dự án chung cư mini vào trạng thái tê liệt!
Giám đốc một công ty xây dựng ở Cầu Giấy cho biết, không giống như các dự án nhà thương mại khác, các dự án chung cư mini hầu như không nhận được bất kỳ sự hỗ trợ nào từ chính sách. Ngoài ra, do đặc điểm là thường nằm sâu trong các ngõ, ngách… nên chi phí xây dựng thường cũng cao hơn. Mức giá xác lập ở mức khoảng 16 – 17 triệu đồng/m2 có thể xem là phù hợp, đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp và nếu có giảm thì cũng không giảm nhiều, giảm mạnh như nhà ở thương mại.
Lại một chuyện nữa, theo vị giám đốc này thì chủ đầu tư của các dự án chung cư mini phần lớn là các công ty, doanh nghiệp xây dựng nhỏ và vừa, thậm chí là các hộ gia đình. Vốn triển khai của hầu hết các dự án này là vốn đi vay, vậy nên khi thanh khoản của thị trường xuống thấp, vòng quay vốn chậm, khó khăn mà họ phải đối diện lớn hơn rất nhiều so với các dự án thương mại – những dự án đã nhận được nhiều hỗ trợ từ chính sách cũng như nền kinh tế.
Ngoài ra, theo tìm hiểu của PetroTimes thì bên cạnh những yếu tố trên, vấn đề thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình nhà ở này hiện cũng khá mơ hồ và vẫn còn nhiều điều tranh cãi. Ví như một dự án chung cư mini ở Mỹ Đình, khi được hỏi nếu mua nhà của dự án này thì thủ tục sẽ như thế nào thì cho đầu tư cho hay: Nếu đồng ý mua, chúng tôi (tức Công ty) sẽ ký hợp đồng mua bán với người mua. Hợp đồng này sẽ ghi rõ giá trị căn hộ, vị trí căn hộ và trách nhiệm thực hiện của các bên, kèm theo cuốn sổ đỏ photo công chứng dùng chung cho cả khu…
Với những quy định như trên, hầu hết người mua nhà đều lo sợ nếu mua nhà tại các dự án như vậy, sau này nếu muốn chuyển nhượng hoặc sang tên thì sẽ thực hiện như thế nào? Nếu dự án không được triển khai đúng cam kết thì ai sẽ đứng ra đảm bảo quyền lợi cho người mua?... Thực ra đây không phải là vấn đề mới mà vốn dĩ đã được đặt ra từ lâu, thậm chí ngay cả với các dự án nhà ở thương mại nhưng chỉ có điều, với chung cư mini thì những hoài nghi này sẽ lớn hơn.
Thanh Ngọc
Nguồn: Petrotimes (04/11/2013)
Cuối năm 2012, giữa lúc thị trường BĐS gặp khó, hầu hết các phân khúc trên thị trường rơi vào trạng thái tê liệt thì các dự án chung cư mini vẫn duy trì được thanh khoản. Và với ưu thế vốn đầu tư ít, vòng quay vốn nhanh, nhiều doanh nghiệp đã tìm đến phân khúc này như một cứu cánh để duy trì hoạt động.
 |
| Chung cư mini đã qua thời "làm mưa, làm gió" trên thị trường bất động sản. |
Cái được của chung cư mini không chỉ nằm ở mức giá mà còn ở tính rủi ro. Không giống như các dự án nhà ở thương mại, giá thì cao (tuy mức giá của phân khúc nhà ở này cuối năm 2012 đã giảm đáng kể nhưng vẫn ở mức cao), rủi ro lớn (hầu hết các dự án BĐS đều rơi vào tình trạng chậm tiến độ, vốn thiếu…). Các dự án chung cư mini ngoài yếu tố về giá thấp hơn thì đã giải quyết cơ bản 2 rào cản là tiến độ và tính rủi ro của thị trường.
Lợi thế của chung cư mini là vậy nhưng cùng với sự đi xuống của thị trường, giá nhà ở thương mại giảm dần, từ 20 – 25 triệu/m2 giảm xuống 12 – 15 triệu/m2, thậm chí cá biệt có dự án giảm xuống tới 10 triệu/m2. Chung cư mini mất dần lợi thế. Những “khuyết điểm” vốn dĩ gắn liền với loại hình nhà ở này như nằm trong ngõ, điều kiện sống… nếu như trước đây được người tiêu dùng “nhắm mắt bỏ qua” thì này là tử huyệt. Thanh khoản xuống thấp vô hình chung đã đẩy nhiều dự án chung cư mini vào trạng thái tê liệt!
Giám đốc một công ty xây dựng ở Cầu Giấy cho biết, không giống như các dự án nhà thương mại khác, các dự án chung cư mini hầu như không nhận được bất kỳ sự hỗ trợ nào từ chính sách. Ngoài ra, do đặc điểm là thường nằm sâu trong các ngõ, ngách… nên chi phí xây dựng thường cũng cao hơn. Mức giá xác lập ở mức khoảng 16 – 17 triệu đồng/m2 có thể xem là phù hợp, đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp và nếu có giảm thì cũng không giảm nhiều, giảm mạnh như nhà ở thương mại.
Lại một chuyện nữa, theo vị giám đốc này thì chủ đầu tư của các dự án chung cư mini phần lớn là các công ty, doanh nghiệp xây dựng nhỏ và vừa, thậm chí là các hộ gia đình. Vốn triển khai của hầu hết các dự án này là vốn đi vay, vậy nên khi thanh khoản của thị trường xuống thấp, vòng quay vốn chậm, khó khăn mà họ phải đối diện lớn hơn rất nhiều so với các dự án thương mại – những dự án đã nhận được nhiều hỗ trợ từ chính sách cũng như nền kinh tế.
Ngoài ra, theo tìm hiểu của PetroTimes thì bên cạnh những yếu tố trên, vấn đề thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình nhà ở này hiện cũng khá mơ hồ và vẫn còn nhiều điều tranh cãi. Ví như một dự án chung cư mini ở Mỹ Đình, khi được hỏi nếu mua nhà của dự án này thì thủ tục sẽ như thế nào thì cho đầu tư cho hay: Nếu đồng ý mua, chúng tôi (tức Công ty) sẽ ký hợp đồng mua bán với người mua. Hợp đồng này sẽ ghi rõ giá trị căn hộ, vị trí căn hộ và trách nhiệm thực hiện của các bên, kèm theo cuốn sổ đỏ photo công chứng dùng chung cho cả khu…
Với những quy định như trên, hầu hết người mua nhà đều lo sợ nếu mua nhà tại các dự án như vậy, sau này nếu muốn chuyển nhượng hoặc sang tên thì sẽ thực hiện như thế nào? Nếu dự án không được triển khai đúng cam kết thì ai sẽ đứng ra đảm bảo quyền lợi cho người mua?... Thực ra đây không phải là vấn đề mới mà vốn dĩ đã được đặt ra từ lâu, thậm chí ngay cả với các dự án nhà ở thương mại nhưng chỉ có điều, với chung cư mini thì những hoài nghi này sẽ lớn hơn.
Chung cư mini đang chết bởi những hoài nghi về mặt pháp lý, về giá và đặc biệt, là đặc điểm vị trí cũng như hạ tầng, các tiêu chuẩn nhà ở… của mình!
Thanh Ngọc
Nguồn: Petrotimes (04/11/2013)
