Bùng phát tranh chấp chung cư

Chung cư Nhất Lan 3 (quận Bình Tân, TPHCM)

Sau một thời gian yên ắng, gần đây việc tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về chất lượng căn hộ, dịch vụ chung cư  lại bùng phát. Ðặc biệt, nhiều vụ việc xảy ra tại các dự án của những doanh nghiệp có thương hiệu lớn trên thị trường.

Cư dân tại chung cư Nhất Lan 3 (quận Bình Tân, TPHCM) do CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) làm chủ đầu tư phản ánh, dù dự án đã được bàn giao cho khách hàng sử dụng từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa được dùng nước sạch từ hệ thống nước của TP.

Nguyên nhân do chủ đầu tư không đầu tư cơ sở hạ tầng đấu nối với hệ thống cấp nước sạch của TP. Dù cư dân phản ánh nhiều lần nhưng tình trạng vẫn chưa được cải thiện. Dự án Khang Gia Tân Hương do CTCP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia làm chủ đầu tư, nhiều rắc rối phát sinh khi đến giai đoạn thanh toán và nhận bàn giao nhà.

Theo hợp đồng, khách hàng sẽ thanh toán đợt thứ ba sau khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, mới đây chủ đầu tư ra thông báo yêu cầu khách hàng thanh toán số tiền đợt này trước khi lên nghiệm thu, nhận bàn giao căn hộ.

Trong khi đó, một số khách hàng có cơ hội tận mắt xem căn hộ cho biết nội thất bị thay đổi nhiều, thi công sơ sài, không đáp ứng được yêu cầu. Đề nghị nghiệm thu căn hộ trước rồi mới thanh toán của khách hàng vẫn chưa được chủ đầu tư chấp nhận.

Ngoài ra, việc khiếu nại, tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư về quỹ bảo trì chung cư cũng diễn ra khá phổ biến. Tại chung cư 4S do Công ty Trường Thành Lộc làm chủ đầu tư, theo phản ánh của cư dân, ban quản trị thành lập hơn 2 năm nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì, mới chỉ bàn giao một phần công tác quản lý vận hành chung cư.

Tình trạng trên cũng tương tự tại một số dự án của Công ty Lê Thành. Ngay những dự án của các “ông lớn” cũng xảy ra tình trạng xuống cấp. Theo phản ánh của một số khách hàng tại dự án của HAGL, Bitexco, Phú Mỹ Hưng, Nam Long…, một số căn hộ đã xảy ra tình trạng thấm, nứt, lún…

Tại dự án chung cư cao cấp Sài Gòn Pearl do Công ty TNHH Việt Nam Land SSG làm chủ đầu tư, cư dân tại các tòa nhà Ruby, Topaz, Sapphire phản ánh, theo hợp đồng hứa mua hứa bán, tầng hầm là công trình tiện ích chung. Khi chuyển sang hợp đồng mua bán căn hộ, nhiều điều khoản thay đổi và tầng hầm thành sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Mức phí đậu xe trước năm 2014 là 1,76 triệu đồng/xe/tháng và mới được điều chỉnh còn 1,46 triệu đồng/xe/tháng do sự quyết liệt của cư dân. Ngoài ra, chủ đầu tư còn biến lối đi bộ thành chỗ đậu xe thu tiền và cơi nới tầng hầm để kinh doanh. Bi kịch hơn, gần đây hàng loạt khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư Gia Phú (Thủ Đức) của Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú tố cáo nhiều trường hợp 1 căn hộ chủ đầu tư bán cho 2-4 người.

Chúng tôi đã nhiều lần cố gắng liên lạc với đại diện chủ đầu tư nhưng bất thành. Trong khi đó trao đổi với ĐTTC, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đất Xanh - một đơn vị có tham gia phân phối dự án, cho biết trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư vì toàn bộ hợp đồng mua bán căn hộ do chủ đầu tư trực tiếp ký hợp đồng, Đất Xanh chỉ phân phối và hưởng hoa hồng trên giao dịch. “Căn hộ nào bán hay còn, pháp lý ra sao chủ đầu tư phải biết”- ông Thìn khẳng định.

Theo các chuyên gia BĐS, việc tranh chấp tại các chung cư sẽ còn diễn ra dài dài, bởi pháp lý vận hành tại các chung cư chưa rõ ràng, việc chế tài các chủ đầu tư khi dự án xuống cấp, chậm bàn giao chưa đủ mạnh nên chủ đầu tư không “ngán”. Ngoài ra, trong một tập thể hàng trăm hộ gia đình rất khó tìm được tiếng nói chung trước một vấn đề nào đó phát sinh.

Ðỗ Trà Giang

Nguồn: ĐTTC
(Ngày 26/5/2014)

Xem tiếp

"Tiền chùa" ở chung cư: Ôm trăm tỷ, "nhả" nhỏ giọt

Ban quản trị chung cư The Manor mới chỉ nhận được 1 tỷ đồng quỹ bảo trì.

Con số 2% quỹ bảo trì thu được tại mỗi khu chung cư lên tới vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng nhưng nhiều nơi bị các chủ dự án “ôm tất” hoặc chỉ chịu “nhả” nhỏ giọt cho qua chuyện…

"Ôm” tiền tỷ…. “nhả” nhỏ giọt

Mặc dù đã có quy định chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại, với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa chung cư vào sử dụng.

Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. Quỹ bảo trì này sẽ sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, dùng để sửa chữa khi phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.

Song, trên thực tế tại nhiều chung cư đã sử dụng nhiều năm nay thì vấn đề quỹ bảo trì chung cư lại không được thực hiện rành mạch như quy định khi chủ đầu tư cố “ôm” số tiền đã thu để hưởng lợi. Bởi lẽ, số tiền của quỹ bảo trì chung cư lên đến 2% giá trị các căn hộ được bán thì tại mỗi dự án có hàng trăm căn hộ, tổng số tiền quỹ này sẽ là con số không nhỏ.

Trao đổi với PV, bà Nguyễn Nhung Hạnh, Tổ trưởng dân phố khu căn hộ The Manor (Hà Nội) cho biết: Dù chủ đầu tư đã thu được 5,2 tỷ đồng từ 2% quỹ bảo trì của 58 căn hộ nhưng đến nay mới bàn giao cho BQT 1 tỷ đồng, số tiền còn lại đến nay vẫn “im hơi lặng tiếng”.

Sở dĩ đến nay dự án này vẫn chưa thu được hết tiền quỹ bảo trì là do tại thời điểm mua bán căn hộ năm 2003-2004 chưa có quy định này. Dự án có 450 căn hộ, nhưng chủ đầu tư mới thu được 58 căn. Hiện tại The Manor đã có số tài khoản quỹ bảo trì riêng tại ngân hàng BIDV, sau khi giải quyết được số tiền chủ đầu tư còn nợ, chưa bàn giao cho BQT khoảng 4 tỷ đồng thì các chủ căn hộ còn lại sẽ tiếp tục đóng.

“Dự án đã vận hành được 7 năm, đến nay có nhiều hạng mục cần bảo dưỡng, sửa chữa như: Hệ thống nước thải, chống thấm của tòa nhà; máy phát điện, hệ thống thang máy dù đã được bảo trì hàng tháng nhưng nay cũng cần bảo dưỡng, tu sửa để đảm bảo an toàn… nhưng chủ đầu tư vẫn “chây ì” không chịu bàn giao số tiền đã thu của các căn hộ cho BQT”.

Tại khu căn hộ Sky City (88 Láng Hạ, Hà Nội), ông Đặng Trọng Hiếu, Trưởng Ban quản trị cho hay: Sau nhiều kiến nghị, chủ đầu tư là Công ty TNHH Hanotex đã tạm chi một phần tiền phí bảo trì cho BQT là 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, ước tính số tiền quỹ bảo trì của cả dự án gồm 450 căn khoảng 45-50 tỷ đồng. Số tiền chính xác BQT cũng không thể nắm được do chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thực hiện quyết toán.

Ông Hiếu cho rắng: Với số tiền còn nợ khá lớn khoảng 30 tỷ đồng, chưa biết đến khi nào mới được chủ đầu tư bàn giao lại cho BQT nếu cơ quan chức năng không có chế tài cụ thể buộc chủ đầu tư phải nhanh chóng bàn giao khoản tiền quỹ bảo trì này.

“Hiện tại Sky City, khoản tiền quỹ bảo trì này đã được gửi vào 1 tài khoản ngân hàng, chỉ chi tiêu cho công việc liên quan đến bảo trì tòa nhà. Tài khoản này được quản lý theo cơ chế đồng chủ tài khoản cho Trưởng và phó BQT. Các hoạt động chi tiêu của tài khoản sẽ được thông báo tới tất cả thành viên của BQT để họ biết được mỗi đồng tiền được chi ra đều có sự giám sát của các thành viên. Cơ chế này khá chặt chẽ và đảm bảo quyền chủ động của người dân khi phải sửa chữa bất kỳ hạng mục nào của tòa nhà”, ông Hiếu cho biết thêm.

…. đến “ôm” hàng trăm tỷ không chịu “nhả” một đồng

Riêng tại dự án Keangnam trên đường Phạm Hùng (Hà Nội) dù đã có Ban quản trị (BQT) và đã nhiều lần có văn bản yêu cầu chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện quy định nhưng số tiền quỹ bảo trì vẫn chưa được bàn giao cho BQT đồng nào.

Theo bà Trịnh Thúy Mai, đại diện BQT cư dân Keangnam: theo tính toán, tổng số diện tích sàn căn hộ và thương mại của toà nhà khoảng 150.000 m2 và giá bán căn hộ là 2.800 USD/m2 thì phí bảo trì mà chủ đầu tư đã thu lên tới khoảng từ 190 đến 210 tỷ đồng.

Quỹ bảo trì tại chung cư Keangnam lên tới xấp xỉ 200 tỷ đồng
nhưng chủ đầu tư chưa chịu trả lại đồng nào cho ban quản trị chung cư.

Tuy nhiên, bà Mai cho hay : khi tiền đã nộp cho chủ đầu tư rồi, chờ họ chuyển cho BQT quản lý vô cùng khó khăn, dù đã nhiều lần họp, đề nghị bằng văn bản giấy tờ.

“Khi cư dân yêu cầu chủ đầu tư trả số tiền này về cho BQT để phục vụ cho việc bảo trì nhà, chủ đầu tư Keangnam Vina luôn tìm mọi lý do lẩn tránh, trì hoãn hoặc trả lời rất vòng vo, khó hiểu. Và cho đến nay, gần 200 tỷ đồng này đã đi đâu, được chủ đầu tư chi dùng vào việc gì cư dân hoàn toàn không biết. Công ty Keangnam Vina cho rằng, do cần phải báo cáo “Công ty mẹ”, nên chưa thể thực hiện được yêu cầu này”, bà Mai bức xúc.

Trước sự việc này bà Mai cho rằng: BQT tòa nhà gần như đã bất lực trước sự chây ì của chủ đầu tư. Bởi lẽ luật đề ra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì rất rõ ràng, nhưng lại không có chế tài cụ thể xử lý chủ đầu tư nên chủ đầu tư vẫn ngang nhiên tìm mọi cách chiếm dụng.

“Nhà nước cần quy định rõ một cơ quan hay ngân hàng đứng ra thu khoản này rồi sau đó bàn giao lại cho BQT”, bà Mai đề xuất.

Với số tiền quỹ bảo trì tại mỗi dự án chung cư lên tới từ vài chục tỷ đồng đến vài trăm tỷ đồng là khoản tiền không hề nhỏ. Thế nhưng với tình trạng bất chấp quy định, chủ đầu tư vẫn không chịu “nhả” số tiền này để bàn giao cho BQT tại các khu chung cư quản lý và sử dụng đúng mục đích thì việc người dân muốn có những chế tài chặt chẽ hơn để buộc chủ đầu tư phải bàn giao lại số tiền quỹ bảo trì là chính đáng.

Minh Thư

Nguồn: Info Net
(Ngày 19/05/2014)

Xem tiếp

Bất ổn ở chung cư Lê Thành: Giám đốc công ty Lê Thành nói gì?

Một góc công viên trong chung cư Lê Thành.

Từ tháng 3/2014, theo phản ánh của nhiều người dân sống tại chung cư Lê Thành (KP3, phường An Lạc, quận Bình Tân, TP.HCM), báo NB&CL đã có mặt và ghi nhận khá đầy đủ những mâu thuẫn, xung đột đã kéo dài, leo thang ngày một nghiêm trọng giữa người dân và chủ đầu tư - Công ty TNHH TM XD Lê Thành (Công ty Lê Thành). Để rộng đường dư luận, chúng tôi đã có những cuộc trao đổi, lắng nghe GĐ Công ty Lê Thành - ông Lê Hữu Nghĩa- phản biện lại những cáo buộc của người dân, đưa ra những yếu tố cả “tình” và “lý” xung quanh vụ việc này.

Nhiều nguyên nhân gây bất ổn

Theo ông Nghĩa, những “bất ổn” xuất hiện từ khi một nhóm khoảng 20 người tự ứng cử vào Ban quản trị nhà chung cư nhưng bất thành. Mục đích chính của nhóm người này muốn chen chân vào Ban quản trị đến nay vẫn chưa rõ, nhưng họ tỏ ra quyết tâm bằng mọi cách.

Tuy nhiên, nhiều cư dân tại chung cư lại muốn có thêm nhiều người ứng cử để thêm sự lựa chọn. Vì vậy, dân cư ở đây, đồng thời là nhân viên của Công ty Lê Thành đã mạnh dạn ra ứng cử vào Ban quản trị để cho cư dân có thêm lựa chọn. Đó là quyền hợp pháp, chính đáng của các cư dân ở đây. Như vậy việc 12 cư dân đang làm việc cho Lê Thành có quyền sở hữu ra ứng cử là hoàn toàn đúng nguyên tắc, không thể cấm ứng cử khi họ đang làm việc tại Công ty Lê Thành được! Chính vì điều này, nhóm cư dân khoảng 20 người nói trên đã phản đối, tìm cách cản trở hội nghị nhà chung cư.

Một lý do khiến Hội nghị nhà chung cư chậm trễ là bởi năm 2010, Công ty Lê Thành bàn giao khu A gồm 530/1.154 căn, chiếm tỷ lệ 45,9% số căn hộ của dự án. Vì chưa đạt tỷ lệ 50% số căn hộ theo quy định nên chưa thể tổ chức bầu Ban quản trị chính thức mà chỉ bầu Ban quản trị tạm thời.

Đến 12/5/2012, Công ty Lê Thành nghiệm thu tòa nhà khu B. Tới tháng 8/2012, Công ty Lê Thành bàn giao đạt tỷ lệ 50% số căn hộ. Sang tháng 4/2013, Công ty Lê Thành chính thức thông báo kế hoạch tổ chức hội nghị nhà chung cư cho toàn thể cư dân được biết và chuẩn bị tham gia ứng cử. Sau đó, Hội nghị cử đại biểu tham gia hội nghị cụm nhà chung cư đã diễn ra vào 26/7/2013.

Tuy nhiên, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư tại đây lại bị tạm ngưng bởi nhiều nguyên nhân khách quan. Căn cứ vào báo cáo của tổ công tác quận Bình Tân ngày 19/3/2014 nêu rõ: “Đầu năm 2013, Công ty TNHH TMXD Lê Thành chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư đối với chung cư Lê Thành gồm: Khu A có 3 nhà chung cư A1, A2, A3 và Khu B có 4 nhà chung cư: B1, B2, B3, B4. Đến ngày 26/7/2013 Công ty Lê Thành tiến hành tổ chức họp bầu cư dân nhà chung cư A1 nhưng cuộc họp chỉ có 33% số hộ tham gia, do không đủ số lượng hộ tham gia theo quy định… Ngày 27/7/2013, UBND phường An Lạc ra công văn số 392/UBND về việc đề nghị Công ty Lê Thành tạm ngưng việc tổ chức bầu đại biểu tham dự hội nghị nhà chung cư”.

Từ đó, một số hộ dân chung cư Lê Thành có đơn gửi đến các cơ quan cấp quận, thành phố tố cáo Lê Thành không tổ chức Hội nghị nhà chung cư đúng thời hạn, trái pháp luật, chưa công khai tài chính, xúc phạm danh dự nhân phẩm công dân… Các cơ quan, đơn vị có liên quan sau đó đã có công văn trả lời, phối hợp hỗ trợ Công ty Lê Thành sớm tổ chức hội nghị nhà chung cư rất cụ thể, chi tiết, kịp thời.

Theo ông Nghĩa, nguyên nhân hội nghị nhà chung cư chậm diễn ra là bởi có tới 2 kiến nghị từ nhóm cư dân tham gia ứng cử. Vào thời điểm này, dù chỉ có 33% cư dân tham gia hội nghị nhưng có đến 98% cư dân bầu chọn cho các ứng cử viên đang làm việc cho Lê Thành. Do vậy, khoảng 20 hộ dân nói trên không đồng tình, phản ứng quyết liệt.

Lê Thành có quyền ứng cử vào Ban quản trị!

Một tranh cãi gay gắt giữa Lê Thành và nhóm hộ dân nói trên là: Ai được quyền ứng cử vào Ban quản trị nhà chung cư?

Căn cứ trên thông báo số 2910 ngày 7/4/2014 của Sở Xây dựng TP.HCM về việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư tại chung cư Lê Thành dựa trên văn bản ngày 11/01/2014 đề nghị hướng dẫn về quyền tham dự hội nghị nhà chung của người không phải là chủ sở hữu của Lê Thành và công văn xin ý kiến về quy định trong công tác quản lý nhà chung cư của UBND quận Bình Tân ngày 17/01/2014.

Sau khi nhận hai văn bản, ngày 7/2/2014, Sở Xây dựng đã xin ý kiến của Bộ Xây dựng. Trên cơ sở hướng dẫn của Bộ, Sở Xây dựng TP.HCM thông báo: Theo quy định tại khoản 1, điều 71 Luật Nhà ở năm 2005, trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng để bầu ra Ban quản trị.

Theo Khoản 1, điều 11 trong quyết định 08/2008 về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng chỉ rõ: Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Tại khoản 3, điều 22 quy định: Người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư được tham gia hội nghị nhà chung cư. Đối với trường hợp người mua căn hộ trả góp trực tiếp từ chủ đầu tư, “Sở Xây dựng nhận thấy cả chủ đầu tư và người mua căn hộ đều có quyền tham dự và quyền biểu quyết tại Hội nghị”.

Thông báo (đã xin ý kiến và được Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết) của Sở Xây dựng TP.HCM đã giải đáp băn khoăn “Ai được quyền ứng cử vào Ban quản trị nhà chung cư?” của cả 2 bên.

Về việc các hộ dân phản đối về phí quản lý, phí giữ xe, ông Nghĩa cho biết: Việc quản lý 7 block nhà với 1.154 căn hộ, mức giá 4 ngàn đồng/m2/tháng là thấp so với mặt bằng chung, tiêu chuẩn chất lượng đảm bảo. Cũng theo ông Nghĩa, hiện mỗi tháng Công ty Lê Thành phải bù bỗ cho cư dân trong khoảng này khoảng 240 triệu đồng, tức 2,88 tỉ đồng/năm. Lê Thành xem đây là hình thức tài trợ thiết thực nhất để cư dân có được cuộc sống chất lượng, môi trường sạch đẹp, an toàn.

Việc tăng phí giữ xe máy từ 60 ngàn lên 90 ngàn/tháng theo quyết định số 32/2012/QĐ-UBND ngày 30/07/2012 cũng gặp phải sự phản ứng của khoảng 20 hộ dân nói trên, dù lộ trình tăng phí đã được thông báo rộng rãi, mức giá 90 ngàn/ tháng nằm trong mức giá quy định của UBND TP.HCM. Thời gian qua, nhóm cư dân nói trên thường xuyên gây bất ổn cho bộ phận giữ xe, thành lập một số vị trí giữ xe tự phát, ảnh hưởng tới an ninh trật tự.

Sau những trải lòng của cả hai bên, báo NB&CL chờ mong các cơ quan có thẩm quyền sẽ vào cuộc, giám sát chặt chẽ, công tâm, khách quan để quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp được đảm bảo, giúp người dân yên tâm sống, học tập, làm việc, doanh nghiệp yên tâm làm ăn, kinh doanh…

Nhóm PV

Nguồn: Nhà báo và Công luận
(Ngày 05/2014)

Xem tiếp

'Đại chiến' chung cư: Bộ xây dựng trả lời Báo Infonet về thông tư 16

Khách mua nhà của Tập đoàn Nam Cường tố chủ đầu tư tính diện tích
theo thông tư 16 trái với Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Sau khi báo điện tử Infonet đăng tải loạt bài viết liên quan đến cách tính diện tích căn hộ chung cư theo quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng mâu thuẫn với Luật nhà ở, Nghị định 71, Bộ Xây dựng đã có công văn trả lời Báo Infonet về vấn đề này.

Công văn số 69/BXD-QLN do Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản Nguyễn Mạnh Hà ký trả lời báo Infonet khẳng định:

"Nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại khoản 2 điều 21 của Thông tư số 16 là không mâu thuẫn với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, bởi vì Luật Nhà ở và Nghị định số 71 không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư thì Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn".

"Thông tư 16 chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư".

Công văn nêu: "Việc Bộ Xây dựng hướng dẫn 2 phương pháp tính diện tích căn hộ: tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để bên mua và bên bán tự thỏa thuận được theo 2 phương pháp: tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để bên bán bên mua tự thỏa thuận lựa chọn cách tính".

Bộ Xây dựng khẳng định: Theo Chương trình xây dựng pháp luật của QH khóa 13, Bộ Xây dựng đang tiến hành tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2005 và dự kiến sẽ trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 7 và thông qua tại kỳ họp thứ 8 năm 2014. Trong quá trình xây dựng dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng sẽ tổng kết mô hình đầu tư xây dựng, kinh doanh và quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng để đưa vào dự thảo trình QUốc hội xem xét thông quá, trong đó có vấn đề sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư theo nguyên tắc tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân, đồng thời nâng cao hiệu quả, hiệu lực của công tác quản lý nhà nước loại hình nhà ở hiện đại này.

Theo tìm hiểu của PV Infonet, cách đây 2 năm, Văn phòng Chính phủ đã có công văn gửi Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải nhấn mạnh: Hai nguyên tắc “tính tính kích thước thông thủy của căn hộ” và “tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ” sẽ cho 2 kết quả khác nhau về kích thước, ranh giới và diện tích đối với 1 căn hộ (nguyên tắc tính theo tim tường sẽ cho kết quả kích thước, ranh giới và diện tích lớn hơn nguyên tắc tính theo thông thủy).

Văn phòng Chính phủ khẳng định rõ, không có sự thống nhất giữa quy định Thông tư 16 của Bộ Xây dựng ban hành với Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Ngày 15/11/2011, Văn phòng Chính phủ đã có công văn số 8130/VPCP-KSTT gửi Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường thông báo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải về quy định thiếu thống nhất trong cách tính diện tích sàn chung cư.

Cụ thể, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chỉ đạo: “Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi nội dung quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đảm bảo đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời hướng dẫn cụ thể về trình tự, cách thức thực hiện và hồ sơ trong trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết và báo cáo Thủ tướng kết quả thực hiện trước ngày 20/12/2011”.

Hơn 2 năm trôi qua, dư luận vẫn tiếp tục chờ đợi Bộ Xây dựng nghiên cứu, sửa đổi nội dung quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đảm bảo đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Minh Thư

Nguồn: Infonet (12/12/2013)

Xem tiếp

"Đại chiến" chung cư: Phó thủ tướng đã yêu cầu sửa thông tư 16, vì sao Bộ Xây dựng không làm?

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã từng ký văn bản yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi nội dung quy định cách tính diện tích căn hộ chung chung cư tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đảm bảo đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP….

Tuy nhiên, vì sao đến nay việc sửa đổi vẫn chưa được Bộ Xây dựng thực hiện?

Thông tư 16 với quy định tréo ngoe về các tính diện tích căn hộ bị điểm mặt là nguyên nhân bùng nổ "đại chiến" chung cư giữa khách hàng và chủ đầu tư, đã từng bị yêu cầu nghiên cứu, sửa đổi do quy định mẫu thuẫn của thông tư này với Luật Nhà ở, Nghị định 71...

Theo tìm hiểu của PV Infonet, ngày 15/11/2011, Văn phòng Chính phủ đã có công văn số 8130/VPCP-KSTT gửi Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường về chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải về quy định thiếu thống nhất trong cách tính diện tích sàn chung cư.

Công văn chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải
về việc sửa Thông tư 16 của Bộ Xây dựng.

Cụ thể, công văn nêu rõ:

 “Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi nội dung quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đảm bảo đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời hướng dẫn cụ thể về trình tự, cách thức thực hiện và hồ sơ trong trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết và báo cáo Thủ tướng kết quả thực hiện trước ngày 20/12/2011”.

Tuy nhiên, từ đó đến nay đã hơn 2 năm mà Thông tư 16 của Bộ Xây dựng vẫn chưa có nội dung nào thay đổi và cũng không có văn bản nào hướng dẫn chi tiết hơn về cách tính diện tích căn hộ này.

Điều này dẫn đến thời gian vừa qua diễn ra khá nhiều các cuộc tranh chấp, khiếu nại giữa chủ đầu tư và người mua nhà về cách tính diện tích.

Trước đó, ngày 7/10/2011, Báo điện tử Chính phủ (Chinhphu.vn) đã đăng bài viết “Cần thống nhất phương pháp tính diện tích sàn căn hộ chung cư” với nội dung: Chiều 6/10, Cục Kiểm soát thủ tục hành chính - Văn Phòng Chính phủ đã tổ chức tham vấn về quy định tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành.

Dự buổi tham vấn có đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài Nguyên Môi trường, Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính, Cục Kiểm tra văn bản- Bộ Tư Pháp, đại diện  Sở Xây dựng Hà Nội và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Các đại biểu tham dự buổi tham vấn đã thảo luận về quy định trong tính diện tích sàn căn hộ đối với nhà chung cư giữa các văn bản: Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư 17), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng (Thông tư 16), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 (Nghị định 71) và Luật Nhà ở số 56/2005/QH11.

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng quy định, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư  phải ghi rõ: diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ); đồng thời, tại Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Phụ lục số 16) ghi rõ “Bên mua được quyền sở hữu riêng đối với diện tích sàn căn hộ là ..... m2 sàn”. Tuy nhiên, hai cách tính diện tích sàn căn hộ này cho kết quả khác nhau về kích thước, ranh giới và diện tích căn hộ.

Thông tư 17 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Trong khi đó Luật Nhà ở và Nghị định 71 đã quy định rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư, trong đó phần sở hữu chung bao gồm cả tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Đồng thời, quy định phần diện tích sở hữu chung được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Như vậy giữa các văn bản nêu trên đã thể hiện sự thiếu thống nhất về phương pháp tính diện tích căn hộ chung cư để xác lập quyền sở hữu theo quy định.

Theo các chuyên gia, việc Thông tư 16 quy định “thêm” cách tính diện tích căn hộ chung cư so với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71 rất có thể là nguyên nhân của những vướng mắc, phức tạp cho người dân khi thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và thực hiện quyền sở hữu nhà ở.

Do có hai cách tính không thống nhất và phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, nên nếu cơ quan hành chính Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp tính diện tích đến tim tường thì vi phạm Luật Nhà ở, còn nếu không cấp thì gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Minh Thư

Nguồn: Infonet.vn (28/112013)

Loạt bài "Đại chiến chung cư" tại Infonet

Xem tiếp

Nghi vấn về hàng trăm tỷ đồng phí bảo trì chung cư

Chung cư Keangnam

Hằng trăm tỷ đồng phí bảo trì chung cư đã không được trả đúng theo quy định khiến cư dân  tại nhiều khu chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội rất bức xúc và chưa biết phải tìm đến đâu để nhận được câu trả lời

Phóng sự của Thông Tấn Xã.

Xem tiếp

Khoảng trống pháp lý trong sử dụng Quỹ bảo trì chung cư

Ở Hà Nội, việc đòi tiền quỹ bảo trì cũng rất khó khăn, chủ đầu tư thì tìm đủ lý do để trì hoãn việc bàn giao quỹ bảo trì. Các chung cư The Manor, Sky City, Keangnam,.. đã liên minh với nhau làm đơn kiến nghị tập thể quyết tâm đòi cho bằng được quỹ bảo trì chung cư.

Đơn kiến nghị tập thể của liên minh chung cư

Xem tiếp

Xung đột giữa Chủ đầu tư và Cư dân chung cư 4S

Một thông điệp mạnh mẽ từ cư dân 4S.

Xung đột xung quanh việc chậm cấp sổ hồng dù 4 năm đã giao nhà. Và việc chậm bàn giao quỹ bảo trì.

Ban Quản Trị thậm chí còn làm một clip hài hước nói về các chiêu trò mà Chủ đầu tư - Cty Trường Thành Lộc đánh lừa cư dân.

Xem tiếp

Tranh chấp giữa BQT và chủ đầu tư Ehome2

Một góc chung cư Ehome2

Ngày 23-8-2012, ĐTTC có bài viết: “Chung cư Ehome 2: Tranh chấp Ban quản trị và chủ đầu tư”. Sau đó Tòa soạn ĐTTC có nhận được công văn của chủ đầu tư là Công ty Nam Long ADC, cho rằng: “Bài viết đã phản ánh được bản chất sự việc một cách khách quan, nhưng không mang tính xây dựng cụ thể…”.

Về việc này, ĐTTC xin nói rõ đây là bài viết mang tính đưa thông tin khách quan từ đơn khiếu nại của Ban quản trị (BQT) chung cư Ehome 2 và trả lời của chủ đầu tư là Công ty Nam Long ADC, xung quanh việc tranh chấp “Quỹ bảo trì chung cư”.

Phía BQT cho rằng: Tháng 10-2011, Hội nghị nhà chung cư Ehome 2 lần thứ nhất được tổ chức bầu ra BQT chung cư hợp lệ. UBND quận 9 đã ban hành Quyết định 12/QĐ/UBND công nhận BQT gồm 11 thành viên do ông Nguyễn Sanh Phát làm trưởng ban.

Tháng 4-2012, Hội nghị nhà chung cư lần hai được tổ chức để thông qua Quy chế tổ chức hoạt động của BQT và nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư.

Ngay sau khi thành lập, BQT tiến hành mở tài khoản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Thủ Đức dưới tên chủ tài khoản là BQT chung cư Ehome 2, với 2 người đứng tên đại diện là ông Nguyễn Sanh Phát (trưởng ban) và bà Đào Thị Lượng (thành viên đại diện do BQT cử ra) để tiếp nhận và quản lý quỹ bảo trì theo quy định của pháp luật.

Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 20 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng. Ngày 22-4-2012, BQT chung cư và Nam Long đã tổ chức cuộc họp để bàn giao quản lý sử dụng cụm nhà chung cư Ehome 2 với sự tham gia của toàn bộ thành viên BQT, đại diện của UBND và công an phường Phước Long B. Tuy nhiên, phía Nam Long không có người đại diện hợp pháp để thực hiện việc bàn giao nên cuộc họp không thể thực hiện được.

Theo trình bày của Công ty Nam Long ADC: Ngày 24-4-2012, công ty đã tiến hành bàn giao hồ sơ công trình cụm chung cư Ehome 2, dưới sự chứng kiến của UBND phường Phước Long B, quận 9, nhưng BQT chung cư Ehome 2 không nhận.

Với lý do sẽ ký nhận bàn giao tất cả hồ sơ tài liệu, phần sở hữu chung cùng với thời điểm nhận quỹ bảo trì. Ngày 27-4-2012, Công ty Nam Long ADC nhận được hồ sơ bao gồm giấy đề nghị chuyển khoản và số tài khoản của BQT, đề nghị công ty chuyển khoản tiền quỹ bảo trì cho BQT.

Tuy nhiên hồ sơ này chỉ là giấy mở tài khoản cá nhân của 2 thành viên BQT, thông tin tài khoản không rõ ràng, bản chất tài khoản cá nhân này hoàn toàn khác với quy định tại nội quy hoạt động do BQT đặt ra tại Hội nghị nhà chung cư lần hai.

Cũng theo Nam Long, theo quy định của Luật Nhà ở, Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng, trách nhiệm của chủ đầu tư phải quản lý vận hành chung cư hoặc thuê công ty có chức năng kinh doanh quản lý vận hành trước khi BQT được thành lập.

Và Công ty Nam Long ADC đã ủy thác cho CTCP Dịch vụ Nam Long vận hành chung cư ngay khi bàn giao nhà cho khách hàng. Đến thời điểm BQT được thành lập, công nhận, Công ty Nam Long ADC đã thanh lý hợp đồng ủy thác này. Trách nhiệm ký hợp đồng với đơn vị vận hành nhà chung cư thuộc về cộng đồng cư dân lựa chọn và BQT sẽ thay mặt cư dân để xác lập hợp đồng.

Vào tháng 4-2012, BQT chung cư Ehome 2 đã tổ chức hội nghị lần 2, trong hội nghị này đã đưa ra danh sách các công ty dịch vụ vận hành quản lý chung cư. Theo biểu quyết các cư dân đã chọn CTCP Dịch vụ Nam Long - đây là đơn vị do Công ty Nam Long ADC đã ủy thác quản lý trong năm đầu tiên khi chung cư được đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên, BQT lại không tiến hành ký hợp đồng quản lý vận hành theo quyết định của các cư dân. Dẫn đến tình trạng hiện nay, CTCP Dịch vụ Nam Long trước đây đã quản lý nên tiếp tục quản lý mà không có đơn vị nào tái ký hợp đồng.

Như vậy có thể khẳng định, tranh chấp giữa BQT và chủ đầu tư là những vấn đề lấn cấn trong Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng.

Nguồn: ĐTTC
(Ngày 29/11/2012)

Xem tiếp

Nam Long thông cáo báo chí ngày 10/9/2012 v/v Tranh chấp Quỹ bảo trì

THÔNG CÁO BÁO CHÍ NGÀY 10 THÁNG 9 NĂM 2012

V/v: Các diễn biến tiếp theo của tiến trình bàn giao quản lý sử dụng cụm nhà chung cư và quỹ bảo trì thuộc cụm chung cư EHome Đông Sài Gòn 2.

Ngày 09/09/2012, tại chung cư EHome Đông Sài Gòn 2, Công ty Cổ phần Phát triển Căn hộ Nam Long (Nam Long ADC) và Ban Quản trị cụm chung cư EHome Đông Sài Gòn 2 đã họp nhằm thống nhất việc bàn giao phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư và giải pháp để tiến hành bàn giao Quỹ bảo trì.

Tại phiên họp, Nam Long ADC đã đề nghị bảo trì phần cơ sở vật chất thuộc sở hữu chung (đã hết thời gian bảo hành) và đề nghị cùng phối hợp với Ban Quản trị tổ chức Hội nghị cụm nhà chung cư để lấy ý kiến cư dân về việc chuyển tiền Quỹ bảo trì về tài khoản do 02 cá nhân là thành viên Ban Quản trị đứng tên quản lý dưới hình thức đồng chủ tài khoản cá nhân.

Về việc bảo trì cơ sở vật chất thuộc sở hữu chung, Nam Long ADC và Ban Quản trị thống nhất thời hạn thực hiện là 15 ngày làm việc kể từ ngày 09/09/2012. Sau khi hoàn tất, cả hai bên sẽ cùng lập biên bản nghiệm thu.

Về hồ sơ kỹ thuật đối với phần sở hữu chung, Nam Long ADC cũng đã thống nhất việc bàn giao hồ sơ đến từng chi tiết trong hồ sơ để bàn giao.

Riêng việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để lấy ý kiến cư dân đối với việc bàn giao Quỹ Bảo trì, Ban Quản trị cụm nhà chung cư không đồng ý tổ chức với lý do: các cư dân đã họp hội nghị cụm nhà chung cư lần hai ngày 08/4/2012, hội nghị đã thông qua quy chế tổ chức và hoạt động của Ban Quản trị, tức là cư dân đã đương nhiên chấp thuận việc Quỹ bảo trì được quản lý trong trong một tài khoản (cá nhân) do 02 thành viên Ban Quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.

Tuy nhiên, Quy chế tổ chức và hoạt động của Ban Quản trị không có quy định nói rõ rằng tiền quỹ bảo trì sẽ được gửi tại ngân hàng dưới hình thức tài khoản cá nhân. Do đó, Nam Long ADC và Ban Quản trị sẽ tiếp tục xúc tiến tìm giải pháp chuyển Quỹ bảo trì đảm bảo phù hợp với Luật Dân sự 2005, Quyết định 08/BXD, cũng như các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh mà Sở Xây dựng sẽ trình Ủy ban Nhân dân Thành phố ban hành.

Trên đây là thông báo các diễn biến tiếp theo của tiến trình bàn giao quản lý sử dụng cụm nhà chung cư và quỹ bảo trì thuộc cụm nhà chung cư EHome Đông Sài Gòn 2.

Thông tin mới về tình hình chuyển giao quỹ bảo trì EHome 2

Để biết thêm thông tin vui lòng liên hệ:
Phạm Thị Thanh Trang
Công ty Cổ phần Phát triển Căn hộ Nam Long
Mobile:  0908.480259
Tel: 08. 54 1111 45 (ext: 123)
Email: trang.pham@namlongadc.com

Nguồn: NamLongADC website

Xem tiếp

Quy chế sử dụng nhà chung cư làm “khó” người thực thi

Một góc chung cư E Home2

Qua hơn 4 năm triển khai thực hiện, Quyết định số 08/2008 ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế sử dụng nhà chung cư đang lộ ra nhiều bất cập, nhất là việc giao và quản lý phí bảo trì tại các chung cư, thực sự đã “làm khó” cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư.

Qua hơn 4 năm triển khai thực hiện, Quyết định số 08/2008 ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế sử dụng nhà chung cư đang lộ ra nhiều bất cập, nhất là việc giao và quản lý phí bảo trì tại các chung cư, thực sự đã “làm khó” cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư.

Nhiều bất cập…

Theo đánh giá của giới chuyên gia bất động sản, công bằng mà nói, QĐ 08/2008 đã góp phần nâng cao điều kiện sống, tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong khu nhà chung cư cũng như quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan.

QĐ 08 quy định, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (điểm c, khoản 1, điều 27) song giá dịch vụ nhà chung cư thuộc quan hệ dân sự do bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ tự thỏa thuận với nhau trên cơ sở hợp đồng dân sự, được điều tiết theo quy luật thị trường. Tại TP.Hồ Chí Minh, nếu ban hành quyết định công bố giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thì khi có tranh chấp về mức giá này, thay vì phải giải quyết tranh chấp theo hợp đồng, các bên sẽ khiếu nại hoặc khiếu kiện quyết định công bố giá này.

Thực tế, một trong những bất cập lớn nhất chính là quy định về việc bàn giao quỹ bảo trì. Theo khoản 1, Điều 20 của QĐ 08, Cty cần làm việc với ngân hàng nơi Cty đã mở tài khoản quản lý quỹ bảo trì để bàn giao lại tài khoản này cho đại diện Ban Quản trị (BQT). Việc bàn giao tài khoản là điều trước nay chưa xảy ra vì tài khoản là công cụ của ngân hàng và khách hàng để thực hiện các giao dịch của khách hàng với các khách hàng khác, ngân hàng, kho bạc, thuế …mà không phải sử dụng tiền mặt.

Như vậy, chủ đầu tư không thể bàn giao tài khoản của chủ đầu tư đã mở tại ngân hàng cho BQT, mà BQT phải mở một tài khoản riêng để quản lý số tiền chuyển giao đó. Nhưng, BQT là một tổ chức tự quản, không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân nên BQT buộc phải “xoay sở” bằng cách mở tài khoản cá nhân với hình thức 2 cá nhân là thành viên BQT sẽ là chủ tài khoản. Việc đồng chủ tài khoản là phù hợp với Quyết định 08/2008 nhưng đồng chủ tài khoản cá nhân để quản lý khối tài sản chung của tập thể cư dân thì lại… không hề được nêu trong Quyết định 08/2008.

Chính từ những điều này đang nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và BQT. Điển hình, mới đây đã xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với BQT chung cư E Home Đông Sài Gòn 2 tại phường Phước Long B, quận 9, TP.Hồ Chí Minh. Trong khi chuẩn bị chuyển toàn bộ số tiền quỹ bảo trì theo yêu cầu của BQT thì chủ đầu tư phát hiện số tài khoản chuyển đến là tài khoản mang tính chất cá nhân. Cảm thấy “thiếu an toàn” với số tiền gần 10 tỷ đồng trong quỹ, chủ đầu tư đã tạm ngưng chuyển tiền nhưng loay hoay mãi mà đến nay vẫn chưa có phương cách nào để thực hiện. Đây cũng đang là hiện trạng chung của nhiều chung cư trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.  

Điều chỉnh để sát luật

Phân tích về nội dung QĐ số 08, luật sư Thái Văn Chung, Đoàn luật sư TP.Hồ Chí Minh cho rằng: Việc mở tài khoản cá nhân để quản lý toàn bộ số tiền của tập thể cư dân khi chưa có sự đồng ý của tập thể cá nhân là hoàn toàn sai với quy định của Luật Dân sự, Luật Ngân hàng nên dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và BQT, vì BQT có thể yêu cầu thực  hiện việc chuyển giao quỹ bảo trì này theo huớng dẫn của QĐ 08 mặc dù điều này là không khả thi vì vướng các luật nêu trên.

Trong trường hợp chủ đầu tư cứ chuyển quỹ bảo trì cho BQT theo hình thức tài khoản cá nhân của thành viên BQT thì khi xảy ra mất mát, lạm quyền trong việc sử dụng, chủ đầu tư phải đối mặt với rủi ro là cộng đồng cư dân sẽ khởi kiện về việc vi phạm luật dân sự trong việc uỷ thác, quản lý tài sản dân sự do tiến hành bàn giao tài sản của cộng đồng cư dân (quỹ bảo trì) cho cá nhân mà chưa có sự uỷ thác theo luật dân sự hiện hành, mà về tính pháp lý thì Luật Nhà ở cao hơn QĐ 08.

Luật sư Thái Văn Chung cho rằng, cần phải điều chỉnh QĐ 08 cho phù hợp với thực tế tồn tại của chung cư; đồng thời, phải sát luật hơn. Trong đó, cần phải tập trung vào các giải pháp như: Đại diện chủ đầu tư cùng đứng tên đồng chủ tài khoản với Trưởng BQT; tuy vẫn là tài khoản cá nhân nhưng được thông qua tại Hội nghị cụm nhà chung cư. Hai cá nhân được đứng tên đồng chủ tài khoản đồng thời thực hiện cam kết với chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp và với chủ đầu tư về việc không thuộc quyền sở hữu, không tranh chấp tài khoản này. Thông qua Hội nghị nhà chung cư, chủ sở hữu và người đang sử dụng hợp pháp ủy quyền cho chủ đầu tư tiếp tục quản lý tài khoản dưới hình thức thu hộ và chi hộ dưới sự giám sát của BQT.

Đây là cách làm tốt nhất hiện nay vì hạn chế  sự lạm quyền của BQT, đồng thời BQT phát huy tốt vai trò giám sát, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các cư dân. Ngoài ra, vì thương hiệu, uy tín DN, chủ đầu tư càng phát huy vai trò của mình hướng đến sự tín nhiệm của các khách hàng  cho các dự án tiếp theo. Còn về lâu dài, cần có sự thay đổi, bổ sung toàn diện QĐ 08 nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn…

Cư dân góp tiền vào để bảo trì nhằm duy trì hoạt động của cơ sở vật chất chung lại không có quyền với số tiền của chính mình và không thể kiểm soát được hoạt động của tài khoản cá nhân bởi sự bất cập trong cách hiểu hiện nay là chủ đầu tư phải bàn giao tài sản của cộng đồng cư dân cho một vài cá nhân định đoạt. Ngoài ra, quy định về trách nhiệm của BQT nhà chung cư rất lớn nhưng các thành viên này chỉ hoạt động khi có thời gian rảnh rỗi sau giờ làm việc; thù lao cũng không cao vì cư dân không thể trả nhiều chi phí khi các thành viên này hoạt động không chuyên. Do đó, BQT hiện nay cũng không thể giải quyết được các bức xúc trong việc quản lý khu chung cư cũng như không phát huy được tính tự quản.

Đoàn Vũ

Nguồn: Báo Pháp Luật
(Ngày 05/09/2012)

Xem tiếp

VTV1 đưa tin v/v trang chấp quỹ bảo trì tại chung cư Ehome2

Trong chương trình "Tài Chính Tiêu Dùng" của đài VTV ngày 1-9-2012 đưa tin v/v trang chấp Quỹ bảo trì chung cư gây xôn xao dư luận gần đây.

Xem tiếp

Nam Long gửi thông báo số 213/2012 v/v tranh chấp Quỹ bảo trì

Công ty Nam Long ADC trân trọng thông báo đến Ban Quản trị, toàn thể Cư dân cụm nhà chung cư Ehome Đông Sài Gòn 2 về việc Bàn giao, quản lý sử dụng cụm nhà chung cư và quỹ bảo trì cụm chung cư Ehome 2.

Sau đây là ảnh chụp nguyên văn bản Nam Long gửi cho BQT chung cư Ehome2, ngày 29/8/2012

Nguồn: NamLong ADC (31/8/2012)

Xem tiếp

Nam Long thông cáo báo chí ngày 30/8/2012 v/v Tranh chấp Quỹ bảo trì

V/v : các diễn biến tiếp theo của tiến trình bàn giao quản lý sử dụng cụm nhà chung cư và quỹ bảo trì thuộc cụm chung cư EHome Đông Sài Gòn 2.

Thực hiện chỉ đạo của Ủy ban Nhân dân Quân 9, ngày 20 tháng 8 năm 2012, Phòng Quản lý đô thị quận 9 đã chủ trì cuộc họp tại trụ sở Ủy ban nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến việc bàn giao quản lý sử dụng nhà chung cư và quỹ bảo trì thuộc cụm chung cư EHome 2 giữa Công ty Cổ phần Phát triển Căn hộ Nam Long ( Nam Long ADC) và Ban Quản trị cụm chung cư EHome Đông Sài Gòn 2.

Trong buổi làm việc này, Ủy Ban Nhân Dân Quận 9 yêu cầu Công ty  Nam Long ADC và Ban Quản trị cần gặp gỡ bàn bạc nhằm thống nhất cách giải quyết.

Trên tinh thần đó, Công ty Nam Long ADC đã mời Ban Quản trị họp cùng Công ty vào ngày Chủ nhật 26 tháng 8 năm 2012. Tuy nhiên, Ban Quản trị đề xuất dời thời gian họp sang ngày khác, với lý do Ban Quản trị cần thống nhất ý kiến trước khi họp với Công ty Nam Long ADC.

Ngày 29 tháng 8 năm 2012, Công ty Nam Long ADC đã có công văn số 213/CV/NLADC-2012 về việc đề xuất hướng giải quyết việc chuyển giao quỹ bảo trì, đồng thời đề nghị một số công việc liên quan đến trách nhiệm của Ban Quản trị cần phải thực hiện. ( vui lòng xem tài liệu đính kèm).

Trên đây là thông báo tiếp theo tiến trình bàn giao tài liệu, các trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung và quỹ bảo trì cụm nhà chung cư EHome Đông Sài Gòn 2.

Công văn số 213/CV/NLADC-2012

Để biết thêm thông tin vui lòng liên hệ:
Phạm Thị Thanh Trang
Công ty Cổ phần Phát triển Căn hộ Nam Long
Mobile:  0908.480259
Tel: 08. 54 1111 45 (ext: 123)
Email: trang.pham@namlongadc.com

Xem tiếp

Chung cư Ehome2: Tranh chấp BQT và chủ đầu tư

Chung cư Ehome Đông Sài Gòn 2 (Ehome 2) đã đưa vào sử dụng gần 2 năm, nhưng hiện chưa có bất kỳ hợp đồng quản lý vận hành hay bảo trì đối với công trình xây dựng và các hệ thống thiết bị.

Tình trạng này xuất phát từ việc chủ đầu tư là CTCP Phát triển căn hộ Nam Long (Nam Long) chậm trễ bàn giao hồ sơ công trình và quỹ bảo trì chung cư.

Chiếm dụng quỹ bảo trì?

Cụm chung cư Ehome 2 gồm 5 lô chung cư với 604 căn hộ đã hoàn thành, đưa vào sử dụng từ đầu tháng 11-2010. Hiện có trên 400 hộ dân chuyển đến sinh sống ổn định. Mới đây, Ban quản trị (BQT) chung cư Ehome 2 có đơn phản ánh với ĐTTC rằng việc Nam Long chiếm dụng tiền quỹ bảo trì (khoảng 10 tỷ đồng) đang gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp, đe dọa tính mạng và sự an toàn của toàn bộ cư dân sinh sống tại chung cư.

Cụ thể, các thang máy và máy phát điện dự phòng không được bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên. Hệ thống chữa cháy và các thiết bị chữa cháy đã quá hạn kiểm định nhưng chưa được bàn giao để quản lý, vận hành và ký hợp đồng bảo trì với các đơn vị có chức năng. Không ký hợp đồng quản lý vận hành nhà chung do chưa tiếp nhận được các công trình sở hữu chung của chung cư.

Theo trình bày của ông Nguyễn Sanh Phát, Trưởng BQT chung cư, tháng 10-2011, Hội nghị nhà chung cư Ehome 2 lần thứ nhất được tổ chức bầu ra BQT chung cư hợp lệ. UBND quận 9 đã ban hành Quyết định 12/QĐ/UBND công nhận BQT gồm 11 thành viên do ông Nguyễn Sanh Phát làm trưởng ban.

Tháng 4-2012, Hội nghị nhà chung cư lần hai được tổ chức để thông qua Quy chế tổ chức hoạt động của BQT và Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Ngay sau khi thành lập, BQT tiến hành mở tài khoản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Thủ Đức dưới tên chủ tài khoản là BQT chung cư Ehome 2 với 2 người đứng tên đại diện là ông Nguyễn Sanh Phát (trưởng ban) và bà Đào Thị Lượng (thành viên đại diện do  BQT cử ra) để tiếp nhận và quản lý quỹ bảo trì theo quy định của pháp luật.

Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 20 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng.

Mặt khác, Sở Xây dựng TPHCM cũng đã có công văn gửi Nam Long hướng dẫn về việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Theo đó, đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT.

BQT quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản để quản lý và sử dụng tài khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. “Ngày 22-4-2012, BQT chung cư và Nam Long tổ chức cuộc họp để bàn giao quản lý sử dụng cụm nhà chung cư Ehome 2 với sự tham gia của toàn bộ thành viên BQT, đại diện của UBND và Công an phường Phước Long B.

Tuy nhiên, phía Nam Long không có người đại diện hợp pháp để thực hiện việc bàn giao nên cuộc họp không thể thực hiện được. Ngay sau cuộc họp bàn giao không thành, BQT tiếp tục gửi văn bản yêu cầu Nam Long thực hiện nghiêm túc việc bàn giao hồ sơ công trình và quỹ bảo trì theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư cố tình thoái thác bằng những lý do không hợp lý như chờ hướng dẫn của UBND quận 9, tài khoản tiền gửi không hợp lệ” - ông Phát bức xúc.

Một góc chung cư Ehome2 (Ảnh: Thanh Vy)

Yêu sách ngược đời

Theo ông Lê Huỳnh Cương Nghị, Tổng giám đốc Nam Long, tháng 4-2012, chủ đầu tư đã chủ trì tổ chức cuộc họp với BQT và đại diện cơ quan quản lý nhằm bàn giao tài liệu liên quan đến quá trình quản lý, vận hành chung cư; các trang thiết bị phần sở hữu chung của nhà chung cư; báo cáo số tiền đã thu của các hộ dân dành cho việc bảo trì, quản lý vận hành chung cư.

Trong cuộc họp này, BQT đồng ý tiếp nhận bàn giao phần hồ sơ tài liệu kỹ thuật, phần sở hữu chung từ chủ đầu tư. Riêng về quỹ bảo trì, do chủ đầu tư chưa nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ từ BQT nên tạm thời chưa chuyển khoản quỹ bảo trì cho BQT. Do đó, BQT đã đề ra ý kiến sẽ ký nhận bàn giao tất cả các hồ sơ tài liệu, phần sở hữu chung cùng với thời điểm nhận được quỹ bảo trì về tài khoản của BQT.

Ngày 27-4-2012, chủ đầu tư nhận được công văn của BQT, đề nghị chuyển khoản kinh phí bảo trì để BQT quản lý. Sau khi xem xét các tài liệu đề nghị chuyển khoản, chủ đầu tư nhận thấy yêu cầu mở tài khoản của BQT là không rõ ràng, bản chất là tài khoản cá nhân, không phù hợp Khoản 1, Điều 20 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, và chưa phù hợp với quy định pháp luật về các tổ chức tín dụng, ngân hàng.

Ngày 8-5-2012, chủ đầu tư đã gửi Công văn 199/CV/NLADC-2012 nêu rõ, trong thời gian chờ sự hướng dẫn của Sở Xây dựng và UBND quận 9, chủ đầu tư sẽ tạm thời quản lý quỹ bảo trì (bao gồm cả tiền lãi phát sinh với lãi suất không kỳ hạn kể từ ngày chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng đến ngày 30-4-2012 và tiền lãi phát sinh có kỳ hạn theo lãi suất của ngân hàng thương mại, kể từ ngày 1-5-2012) theo hình thức thu hộ, chi hộ các chi phí phát sinh hợp lý liên quan đến phần sở hữu chung cụm chung cư Ehome 2.

Trao đổi với ĐTTC, Luật sư Nguyễn Văn Hiến (căn hộ 201, lô D, Ehome 2), cho biết trong một cuộc họp mới đây, Nam Long đưa ra yêu sách: Thứ nhất, để chủ đầu tư chuyển tiền quỹ bảo trì cho BQT thì phải cho một thành viên của Nam Long đứng tên đồng chủ tài khoản.

Thứ hai, chấp nhận để BQT làm chủ tài khoản nhưng khi chi tiền phải có con dấu và chữ ký của Nam Long trên lệnh chi.

Thứ 3, BQT phải có giấy ủy quyền của toàn bộ cư dân thì Nam Long mới chuyển tiền. Theo LS. Hiến, đó là yêu sách ngược đời, lạm quyền bởi ngay khi yêu cầu Nam Long dẫn ra một điều luật nào quy định như vậy thì chủ đầu tư “bí”.

Để giải quyết quyền lợi cho cư dân, Sở Xây dựng đã có công văn hướng dẫn rõ ràng việc Nam Long có trách nhiệm bàn giao công trình sở hữu chung và quỹ bảo trì.

Minh Tuấn 
Nguồn: Báo Đầu Tư Tài Chính

Xem tiếp

Nam Long gửi thông báo số 206/2012 v/v tranh chấp Quỹ bảo trì

Thông tin gửi Cư dân Chung cư EHome Đông Sài Gòn 2

Công ty Cổ phần Phát triển Căn hộ Nam Long xin thông báo về tiến trình chuyển giao tài liệu, các trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung và quỹ bảo trì của cụm nhà chung cư EHome Đông Sài Gòn 2.

Download file .pdf của Thông báo này

Nguồn: NamLongADC website (18/7/2012)

Download file .pdf của Thông báo này

Xem tiếp