"Đại chiến" chung cư: Phó thủ tướng đã yêu cầu sửa thông tư 16, vì sao Bộ Xây dựng không làm?

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã từng ký văn bản yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi nội dung quy định cách tính diện tích căn hộ chung chung cư tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đảm bảo đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP….

Tuy nhiên, vì sao đến nay việc sửa đổi vẫn chưa được Bộ Xây dựng thực hiện?

Thông tư 16 với quy định tréo ngoe về các tính diện tích căn hộ bị điểm mặt là nguyên nhân bùng nổ "đại chiến" chung cư giữa khách hàng và chủ đầu tư, đã từng bị yêu cầu nghiên cứu, sửa đổi do quy định mẫu thuẫn của thông tư này với Luật Nhà ở, Nghị định 71...

Theo tìm hiểu của PV Infonet, ngày 15/11/2011, Văn phòng Chính phủ đã có công văn số 8130/VPCP-KSTT gửi Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường về chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải về quy định thiếu thống nhất trong cách tính diện tích sàn chung cư.

Công văn chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải
về việc sửa Thông tư 16 của Bộ Xây dựng.

Cụ thể, công văn nêu rõ:

 “Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi nội dung quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đảm bảo đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời hướng dẫn cụ thể về trình tự, cách thức thực hiện và hồ sơ trong trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết và báo cáo Thủ tướng kết quả thực hiện trước ngày 20/12/2011”.

Tuy nhiên, từ đó đến nay đã hơn 2 năm mà Thông tư 16 của Bộ Xây dựng vẫn chưa có nội dung nào thay đổi và cũng không có văn bản nào hướng dẫn chi tiết hơn về cách tính diện tích căn hộ này.

Điều này dẫn đến thời gian vừa qua diễn ra khá nhiều các cuộc tranh chấp, khiếu nại giữa chủ đầu tư và người mua nhà về cách tính diện tích.

Trước đó, ngày 7/10/2011, Báo điện tử Chính phủ (Chinhphu.vn) đã đăng bài viết “Cần thống nhất phương pháp tính diện tích sàn căn hộ chung cư” với nội dung: Chiều 6/10, Cục Kiểm soát thủ tục hành chính - Văn Phòng Chính phủ đã tổ chức tham vấn về quy định tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành.

Dự buổi tham vấn có đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài Nguyên Môi trường, Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính, Cục Kiểm tra văn bản- Bộ Tư Pháp, đại diện  Sở Xây dựng Hà Nội và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Các đại biểu tham dự buổi tham vấn đã thảo luận về quy định trong tính diện tích sàn căn hộ đối với nhà chung cư giữa các văn bản: Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư 17), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng (Thông tư 16), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 (Nghị định 71) và Luật Nhà ở số 56/2005/QH11.

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng quy định, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư  phải ghi rõ: diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ); đồng thời, tại Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Phụ lục số 16) ghi rõ “Bên mua được quyền sở hữu riêng đối với diện tích sàn căn hộ là ..... m2 sàn”. Tuy nhiên, hai cách tính diện tích sàn căn hộ này cho kết quả khác nhau về kích thước, ranh giới và diện tích căn hộ.

Thông tư 17 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Trong khi đó Luật Nhà ở và Nghị định 71 đã quy định rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư, trong đó phần sở hữu chung bao gồm cả tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Đồng thời, quy định phần diện tích sở hữu chung được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Như vậy giữa các văn bản nêu trên đã thể hiện sự thiếu thống nhất về phương pháp tính diện tích căn hộ chung cư để xác lập quyền sở hữu theo quy định.

Theo các chuyên gia, việc Thông tư 16 quy định “thêm” cách tính diện tích căn hộ chung cư so với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71 rất có thể là nguyên nhân của những vướng mắc, phức tạp cho người dân khi thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và thực hiện quyền sở hữu nhà ở.

Do có hai cách tính không thống nhất và phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, nên nếu cơ quan hành chính Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp tính diện tích đến tim tường thì vi phạm Luật Nhà ở, còn nếu không cấp thì gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Minh Thư

Nguồn: Infonet.vn (28/112013)

Loạt bài "Đại chiến chung cư" tại Infonet

Xem tiếp

Chung cư... vui vẻ

Cư dân chung cư Ehome 3 (P.An Lạc, Q.Bình Tân, TP.HCM) tổ chức
nhóm đi làm công tác xã hội - Ảnh: M.Hoa

Hàng ngàn chung cư hiện đại, cao tầng mọc lên khắp nơi ở Sài Gòn. Những khối bêtông lạnh lẽo như chia cách mỗi căn nhà thành một thế giới tách biệt, làm mờ nhạt đi cả tình nghĩa láng giềng. Thế nhưng, vẫn có những chung cư ấm áp, chứa chan tình nghĩa xóm giềng.

Anh Nguyễn Thành Luân dọn nhà tới chung cư Ehome 3 (P.An Lạc, Q.Bình Tân, TP.HCM) vào một ngày mưa gió. Một người hàng xóm mới đã chạy xe gần 20km lên Q.Tân Bình, xắn tay áo vào khiêng từng chiếc tủ gỗ, giá sách và bàn ghế rồi chở về giúp anh. Đến nơi, còn loay hoay chưa biết làm thế nào dọn đồ vào nhà thì một người hàng xóm khác là thầy giáo vừa đi dạy về cũng chạy vào giúp. Khi vợ anh đi làm về, thấy nhà cửa tinh tươm, đồ đạc xếp gọn gàng đâu ra đấy thì khen chồng nức nở, sau mới biết là nhờ những người hàng xóm tốt bụng.

Ấm tình chung cư

Ngay từ khi chuẩn bị nhận căn hộ, anh Luân đã lập ngay một diễn đàn trên Facebook để các cư dân làm quen và bày tỏ ý kiến của mình. “Đến nay, gần như tất cả hơn 300 hộ dân ở đây đều là thành viên trên diễn đàn. Mọi người đều quen biết nhau. Chỉ cần người dân có ý kiến, một lát sau đã có phản hồi ngay. Vì diễn đàn hoạt động mạnh cũng làm ban quản lý và chủ đầu tư chú ý và sử dụng nó như một kênh phản hồi tích cực. Mỗi khi có ai đó phát ngôn thiếu kiềm chế thì đã có những cư dân khác vào góp ý để họ tự biết điều chỉnh lại” - anh Luân chia sẻ.

Phát hiện mấy con kiến ba khoang trong hốc tường, cư dân chụp hình đưa ngay lên diễn đàn. Chiều hôm đó, ban quản lý cho xịt thuốc, diệt gọn từng con kiến. Đôi khi có những dòng tin nhỏ về một người già vừa mất, những người hàng xóm lại vào chia sẻ cho nhau và cử người về tận quê nhà thăm viếng như người nhà mình. Còn anh Sơn ở lầu 8, khi con trai ra đời cũng chẳng ngờ cậu bé được chào đón như “thế hệ mới của ngôi nhà Ehome 3”. Chị Liên Ngọc Hạnh, vừa dọn về khu A6 của chung cư được hơn một tháng, nhận xét: “Lúc mới mua nhà, ba mẹ tôi cứ lo hai anh em sẽ buồn vì sống chung cư cách biệt. Nhưng giờ thì cứ mở cửa là gặp người quen, hỏi thăm nhau đủ thứ chuyện, thân thiết như anh chị em trong nhà”.

Không giống như Ehome 3 - phần lớn cư dân là những cặp vợ chồng viên chức trẻ, ở chung cư 43 Hồ Văn Huê (P.9, Q.Phú Nhuận) hầu hết lại là những gia đình nhiều thế hệ. Vậy là cứ sáng sáng các cụ ông, cụ bà lại hẹn nhau xuống công viên và hội trường tập thể dục, đánh cờ, hàn huyên đủ thứ chuyện. Buổi chiều, thêm các cháu nhỏ được đưa xuống cho đi dạo, ăn cơm chiều. Cứ thế, những câu chuyện của người già, trẻ con tíu tít kéo gần những người lớn lại với nhau.

“Trong một dãy nhà, ông bà quen thân nhau, các cháu nhỏ cũng chơi với nhau thì đương nhiên ba mẹ các cháu cũng phải biết nhau rồi. Những CLB dưỡng sinh, cờ tướng... không chỉ đơn giản là những CLB người cao tuổi mà trở thành những trung tâm thông tin. Nếu chung cư có vấn đề gì, chỉ cần tìm cách nói chuyện với các cụ là sẽ thấy có thay đổi” - ông Trần Văn Phúc, lô C, thành viên ban quản trị chung cư, nói.

Cũng nhờ mô hình “người già truyền tin” ấy mà cả ba lô chung cư 43 giờ đây tinh tươm và lịch sự, không có cảnh nuôi gà ở gầm cầu thang, không có cảnh vứt rác bừa bãi... như nhiều chung cư bình dân khác.

“Ông thổ địa”

Chiều tối vào ngày cao điểm triều cường, tại ngã tư đường Võ Văn Kiệt giao với Hồ Học Lãm (Q.Bình Tân) có một người đàn ông đứng đợi. Thi thoảng có vài phụ nữ về tới đó, người đàn ông liền “hốt” cả người và xe máy vào ôtô, rồi lái xe phi qua đoạn đường gần 2km đưa về chung cư Ehome 3. Người đàn ông đó là anh Nguyễn Thế Lợi, trưởng ban quản lý chung cư, đang giúp người dân chung cư vượt qua đoạn đường ngập sâu, đầy ổ gà để trở về nhà.

Ở Ehome 3, anh Nguyễn Thế Lợi được các cư dân trìu mến gọi là “ông địa” bởi cái tướng phúc hậu và tính tình vui vẻ. Sau những hình ảnh như “giải cứu” cư dân khỏi đoạn đường ngập lụt khủng khiếp Hồ Học Lãm, trần lưng rải đá lấp ổ gà..., anh nhận được vô số lời khen ngợi và sự hài lòng của cư dân. Ngày nào anh Lợi cũng đích thân đi kiểm tra mấy vòng quanh khu chung cư và lượn mấy vòng trên Facebook để cập nhật tình hình cho bà con. Mọi người khi đi làm, chỉ cần mở mạng là “gặp” hàng xóm, gặp anh Lợi và biết được tình hình ở nhà mình.

Nhận xét về “thổ địa” chung cư mình, anh Luân cười: “Mọi vấn đề cư dân chung cư gặp phải, anh Lợi đều kiên nhẫn lắng nghe từ những chuyện nhỏ nhất. Ngày bão, anh đi kiểm tra từng ô cửa sổ đã đóng chưa, anh cho người chui vào trượt thử trong cầu trượt của trẻ em xem có gì chưa ổn để sửa lại. Cũng nhờ đó mà Ehome 3 tránh được nhiều mâu thuẫn không đáng có...”.

Ngồi ở nhà giữ xe khu C chung cư 43 Hồ Văn Huê, già trẻ đi ngang đều mỉm cười chào ông Trần Văn Phúc. “Người ta gọi tôi là thổ địa ở khu này, bảo có gì cứ gọi cho ông thổ địa ấy”. Mỗi ngày ông nhận hàng chục cuộc gọi. Có người nhờ ông trông nhà giùm để về quê ít bữa, cũng có người có con bị bệnh, gọi hỏi ông cách dùng mấy thứ thuốc dân gian... Ông nói dù hơi mệt nhưng ông lấy đó làm vui vì “chung cư của chúng tôi như ngôi nhà chung ấm áp, bình yên, sau những mệt mỏi bên ngoài ai cũng muốn được trở về...”.

MAI HOA

Nguồn: Tuổi Trẻ (18/11/2013)

Xem tiếp

Nghi vấn về hàng trăm tỷ đồng phí bảo trì chung cư

Chung cư Keangnam

Hằng trăm tỷ đồng phí bảo trì chung cư đã không được trả đúng theo quy định khiến cư dân  tại nhiều khu chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội rất bức xúc và chưa biết phải tìm đến đâu để nhận được câu trả lời

Phóng sự của Thông Tấn Xã.

Xem tiếp

Khoảng trống pháp lý trong sử dụng Quỹ bảo trì chung cư

Ở Hà Nội, việc đòi tiền quỹ bảo trì cũng rất khó khăn, chủ đầu tư thì tìm đủ lý do để trì hoãn việc bàn giao quỹ bảo trì. Các chung cư The Manor, Sky City, Keangnam,.. đã liên minh với nhau làm đơn kiến nghị tập thể quyết tâm đòi cho bằng được quỹ bảo trì chung cư.

Đơn kiến nghị tập thể của liên minh chung cư

Xem tiếp

Cái chết của chung cư mini

Từng được nhắc tới là cứu cánh cho nhiều doanh nghiệp nhưng giờ, chung cư mini lại là cục nợ khó giải trên thị trường bất động sản (BĐS)!

Cuối năm 2012, giữa lúc thị trường BĐS gặp khó, hầu hết các phân khúc trên thị trường rơi vào trạng thái tê liệt thì các dự án chung cư mini vẫn duy trì được thanh khoản. Và với ưu thế vốn đầu tư ít, vòng quay vốn nhanh, nhiều doanh nghiệp đã tìm đến phân khúc này như một cứu cánh để duy trì hoạt động.

Chung cư mini đã qua thời "làm mưa, làm gió" trên thị trường bất động sản.

Qua trao đổi với một số công ty, doanh nghiệp kinh doanh BĐS vào thời điểm đó được biết, mức giá vào khoảng 800 triệu đến 1 tỉ đồng cho mỗi căn hộ khoảng 50m2 là khá hấp dẫn, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận người dân. Chủ một doanh nghiệp BĐS khi đó đã ví von rằng, chung cư mini chẳng khác nào “ánh sáng cuối đường hầm” - nó không chỉ giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động mà còn đảm bảo mang lại những nguồn thu nhất định.

Cái được của chung cư mini không chỉ nằm ở mức giá mà còn ở tính rủi ro. Không giống như các dự án nhà ở thương mại, giá thì cao (tuy mức giá của phân khúc nhà ở này cuối năm 2012 đã giảm đáng kể nhưng vẫn ở mức cao), rủi ro lớn (hầu hết các dự án BĐS đều rơi vào tình trạng chậm tiến độ, vốn thiếu…). Các dự án chung cư mini ngoài yếu tố về giá thấp hơn thì đã giải quyết cơ bản 2 rào cản là tiến độ và tính rủi ro của thị trường.

Lợi thế của chung cư mini là vậy nhưng cùng với sự đi xuống của thị trường, giá nhà ở thương mại giảm dần, từ 20 – 25 triệu/m2 giảm xuống 12 – 15 triệu/m2, thậm chí cá biệt có dự án giảm xuống tới 10 triệu/m2. Chung cư mini mất dần lợi thế. Những “khuyết điểm” vốn dĩ gắn liền với loại hình nhà ở này như nằm trong ngõ, điều kiện sống… nếu như trước đây được người tiêu dùng “nhắm mắt bỏ qua” thì này là tử huyệt. Thanh khoản xuống thấp vô hình chung đã đẩy nhiều dự án chung cư mini vào trạng thái tê liệt!

Giám đốc một công ty xây dựng ở Cầu Giấy cho biết, không giống như các dự án nhà thương mại khác, các dự án chung cư mini hầu như không nhận được bất kỳ sự hỗ trợ nào từ chính sách. Ngoài ra, do đặc điểm là thường nằm sâu trong các ngõ, ngách… nên chi phí xây dựng thường cũng cao hơn. Mức giá xác lập ở mức khoảng 16 – 17 triệu đồng/m2 có thể xem là phù hợp, đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp và nếu có giảm thì cũng không giảm nhiều, giảm mạnh như nhà ở thương mại.

Lại một chuyện nữa, theo vị giám đốc này thì chủ đầu tư của các dự án chung cư mini phần lớn là các công ty, doanh nghiệp xây dựng nhỏ và vừa, thậm chí là các hộ gia đình. Vốn triển khai của hầu hết các dự án này là vốn đi vay, vậy nên khi thanh khoản của thị trường xuống thấp, vòng quay vốn chậm, khó khăn mà họ phải đối diện lớn hơn rất nhiều so với các dự án thương mại – những dự án đã nhận được nhiều hỗ trợ từ chính sách cũng như nền kinh tế.

Ngoài ra, theo tìm hiểu của PetroTimes thì bên cạnh những yếu tố trên, vấn đề thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình nhà ở này hiện cũng khá mơ hồ và vẫn còn nhiều điều tranh cãi. Ví như một dự án chung cư mini ở Mỹ Đình, khi được hỏi nếu mua nhà của dự án này thì thủ tục sẽ như thế nào thì cho đầu tư cho hay: Nếu đồng ý mua, chúng tôi (tức Công ty) sẽ ký hợp đồng mua bán với người mua. Hợp đồng này sẽ ghi rõ giá trị căn hộ, vị trí căn hộ và trách nhiệm thực hiện của các bên, kèm theo cuốn sổ đỏ photo công chứng dùng chung cho cả khu…

Với những quy định như trên, hầu hết người mua nhà đều lo sợ nếu mua nhà tại các dự án như vậy, sau này nếu muốn chuyển nhượng hoặc sang tên thì sẽ thực hiện như thế nào? Nếu dự án không được triển khai đúng cam kết thì ai sẽ đứng ra đảm bảo quyền lợi cho người mua?... Thực ra đây không phải là vấn đề mới mà vốn dĩ đã được đặt ra từ lâu, thậm chí ngay cả với các dự án nhà ở thương mại nhưng chỉ có điều, với chung cư mini thì những hoài nghi này sẽ lớn hơn.

Chung cư mini đang chết bởi những hoài nghi về mặt pháp lý, về giá và đặc biệt, là đặc điểm vị trí cũng như hạ tầng, các tiêu chuẩn nhà ở… của mình!

Thanh Ngọc

Nguồn: Petrotimes (04/11/2013)

Xem tiếp